Η τάση επένδυσης σε προσιτές κατοικίες αλλά και κοινωνικού τύπου συγκροτήματα, καθώς εντείνεται το στεγαστικό ζήτημα, φαίνεται σταδιακά να επικρατεί στις τάξεις των εταιρειών ακινήτων, των κατασκευαστικών ομίλων, των ΑΕΕΑΠ και γενικά σε «θεσμικούς παίκτες» του real estate. Βέβαια, προς το παρών δεν υπάρχουν μεγάλα και μαζικά επενδυτικά προγράμματα για αυτού του είδους τις επενδύσεις, ενώ θυμίζουμε ότι έχουν εξαγγελθεί ή προωθούνται από την κυβέρνηση τέτοια σχέδια (π.χ. «Κοινωνική Αντιπαροχή», το «Σπίτι μου») με στόχο να βοηθηθούν νέα ζευγάρια, συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες που δυσκολεύονται να βρούνε μια προσιτή κατοικία.
Προ ημερών, ο επικεφαλής της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, με σχετικό του άρθρο σε μέσα κοινωνικής δικτύωσης, ανέδειξε το μεγάλο στεγαστικό πρόβλημα που υπάρχει στην Ελλάδα, προτάσσοντας την ανάγκη αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης αλλά και με συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα, δηλαδή μέρος επενδυτικών πόρων να διοχετευθούν στην λεγόμενη οικονομικά προσιτή – κοινωνική κατοικία. Κατά άλλους, πάλι, ένα μέρος της λύσης της στεγαστικής κρίσης ίσως και βρίσκεται στο να χρησιμοποιηθούν τα «γιγαντιαία» χαρτοφυλάκια ακινήτων που έχει το Δημόσιο, να επαναχρησιμοποιηθούν επίσης για προσιτή στέγη τα υφιστάμενα κτίρια και όχι να χτιστούν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Ωστόσο, φαίνεται ότι ο ιδιωτικός τομέας «κοιτάζει» την εμπλοκή του στην «εξίσωση».
Πώς κινούνται οι επενδυτές
Να σημειώσουμε ότι η Dimand έχει ήδη κάνει κάποια «πρώτα βήματα» στον τομέα αυτόν, ως μέρος ευρύτερου επενδυτικού προγράμματος και στα οικιστικά ακίνητα. Ωστόσο, μάλλον θα πρέπει να περιμένουμε περισσότερα πράγματα. Γενικότερα, ήδη το «οικιστικό κομμάτι» εντάσσεται ή θα ενταχθεί σε projects όπως το Μινιόν, στη Θεσσαλονίκη στο πρώην εργοστάσιο ΦΙΞ όπου σκοπεύει να δημιουργήσει και συγκρότημα κατοικιών, σε Ομόνοια και Πειραιά όπου σχεδιάζει να ανακατασκευάσει ακίνητα και να τα αναπτύξει ως κατοικίες. Ενώ, όπως αναφέραμε και προχτές υπάρχει και το deal με την Πειραιώς, στο οποίο, μεταξύ άλλων, στο Λαύριο σχεδιάζεται ένα μικτό συγκρότημα κατοικιών, με εμπορικές/τουριστικές χρήσεις. Αλλά και η AKTOR πρόσφατα, δια στόματος Αλέξανδρου Εξάρχου, όπως ήδη έχει αναδείξει το insider.gr, έχει δηλώσει το ενδιαφέρον του για την εμπλοκή σε επενδύσεις προσιτής στέγης, έχοντας ήδη, παράλληλα, προωθήσει και την κατασκευής κατοικιών προσωπικού στην Άνω Μερά Μυκόνου. Ο όμιλος επιδιώκει μέσω της «AKTOR Ακίνητα» να δραστηριοποιηθεί στα οικιστικά ακίνητα, διαθέτοντας προς ενοικίαση ανακαινισμένα διαμερίσματα σε συγκεκριμένες περιοχές με έλλειψη στέγης και στόχο το λεγόμενο affordable housing. Στις προθέσεις του είναι να αναπτύξει μέσω της «AKTOR Ακίνητα» την ενοικίαση πολυκατοικιών σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας όπου υπάρχει ζήτημα στέγασης.
Τα οικιστικά ακίνητα εντάσσονται και στο πρόγραμμα της Prodea (ίσως και φοιτητικά;). Σε συζητήσεις για έργα και συνεργασία με δημόσιους φορείς στο κομμάτι της προσιτής στέγης (affordable housing) φέρεται να βρίσκεται και η Hellenic Properties. Όμως, πρέπει να τονιστεί ότι η Premia Properties ίσως έχει κάνει την πιο ουσιαστική «είσοδο» στον ευρύτερο τομέα της πιο προσιτής κατοικίας, μέσω της επένδυσής της στην αγορά των serviced apartments (απέκτησε από την Dimand συγκρότημα κατοικιών στον Πειραιά), ενώ υπενθυμίζεται ότι η ΑΕΕΑΠ το 2024 ολοκλήρωσε την τέταρτη επένδυση της σε φοιτητικές κατοικίες στην Ξάνθη. O μεσοπρόθεσμος στόχος της είναι να έχει στην ιδιοκτησία της ένα χαρτοφυλάκιο αντιστοίχων ακινήτων συνολικής δυναμικότητας της τάξεως των 1.000 διαμερισμάτων.
Δ. Ανδριόπουλος (Dimand): Η στεγαστική κρίση, η ανάγκη για προσιτή κατοικία
«Η κοινωνική κατοικία αποτελεί ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά, πολιτικά και οικονομικά θέματα που έχουμε να αντιμετωπίσουμε και συνδέεται άμεσα με ορισμένες από τις μεγάλες εθνικές και παγκόσμιες προκλήσεις που έχουμε μπροστά μας, όπως το δημογραφικό και η κλιματική αλλαγή. Γιατί το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται παρότι ο πληθυσμός μειώνεται; Και πώς συμβιβάζεται η ιδέα ότι απαιτείται επιπλέον δόμηση για να καλυφθεί η ζήτηση και να εξομαλυνθούν οι τιμές, με την περιβαλλοντική ισορροπία; Τι μας δείχνουν οι φυσικές καταστροφές, που προκαλεί η κλιματική αλλαγή, για την ανθεκτικότητα των πόλεων και τη βέλτιστη χωροθέτηση του δομημένου αστικού ιστού; Αυτές είναι μερικές μόνο ερωτήσεις, από αυτές που χρειάζεται να απαντήσουμε», έγραφε προ ημερών ο CEO της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, με σχετικό του άρθρο σε μέσα κοινωνικής δικτύωσης,
«Η κοινωνική κατοικία οφείλει να είναι κομβικός παράγοντας του αστικού σχεδιασμού και της κοινωνικής πολιτικής, στοχεύοντας να προσφέρει προσιτή στέγη σε όσους δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στο επίπεδο των τιμών που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.
Στην DIMAND, γνωρίζουμε το πρόβλημα και ενδιαφερόμαστε για τη λύση του. Η κοινωνική κατοικία αποτελεί την απάντηση στην επιδεινούμενη στεγαστική κρίση και είναι ένα κρίσιμο βήμα για τη δημιουργία πόλεων προσιτών και ανθεκτικών στις σύγχρονες προκλήσεις. Στόχος μας είναι να συνδιαμορφώσουμε το πλαίσιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης και να συνεισφέρουμε ως ιδιωτικός τομέας στις πρωτοβουλίες της πολιτείας. Πέρα από τη σωστή ανάγνωση του προβλήματος, έχει σημασία να εξετάσουμε καλές πρακτικές και πετυχημένα παραδείγματα του εξωτερικού, αντιπαραδείγματα παλαιότερων ετών από τα οποία πρέπει να μάθουμε και να προσέλθουμε σε έναν ειλικρινή διάλογο με όλα τα εμπλεκόμενα μέρη, ώστε να εξασφαλίσουμε μια θετική αρχή. Αν καταφέρουμε να δημιουργήσουμε ένα success story, ένα αποτελεσματικό modus operandi και ένα νέο επιτυχημένο παράδειγμα, η συνέχεια θα είναι ανάλογη και πολλαπλασιαστικά θετική. Το να πας από το 0 στο 1, είναι πολλές φορές δυσκολότερο σε σχέση με το να πας από το 1 στο 10. Υπάρχουν πετυχημένες πολιτικές, υπάρχουν και προκλήσεις, για αυτό και το ζήτημα της στέγης απασχολεί όλες τις σύγχρονες κοινωνίες».
Οι στεγαστικές ανάγκες
Όπως αναφέρει, ο όρος – ομπρέλα που χρησιμοποιείται διεθνώς για να περιγράψει τις πρωτοβουλίες του κράτους, αλλά και του ιδιωτικού τομέα, είναι «προσιτή στέγη» (affordable housing). Ως «προσιτή» έχει οριστεί η στέγη που κοστίζει σε ένα νοικοκυριό λιγότερο από 30% του εισοδήματός του και τα στοιχεία που έχουμε επιβεβαιώνουν την ένταση του προβλήματος. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2022, το κόστος της στέγης αντιστοιχούσε στο 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, ξεπερνώντας το όριο του 30%. Αν μάλιστα, λάβουμε υπόψιν μας τα εισοδήματα των νοικοκυριών που βρίσκονται κάτω από το 60% του διάμεσου ελληνικού εισοδήματος, το ποσοστό εισοδήματος που κατευθύνεται στις ανάγκες στέγασης ανέρχεται για τα ελληνικά νοικοκυριά, στο δυσθεώρητο 61,5%. Σε αυτή την εισοδηματική κατηγορία, ακόμα και ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται πάνω από το όριο (38%), καθώς πέρα από την Ελλάδα, υπάρχουν άλλες 18 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα νοικοκυριά των οποίων, χρειάζεται να πληρώσουν για στεγαστικές ανάγκες, περισσότερο από 30% του διαθέσιμου εισοδήματός τους.
Τι ισχύει σε ευρωπαϊκές χώρες
Σύμφωνα με τον ίδιο, στην Αυστρία και στην Ολλανδία, το 30% του αποθέματος κατοικιών αφορά σε κοινωνική κατοικία. Η Βιέννη μάλιστα, θεωρείται ένα από τα πιο επιτυχημένα παραδείγματα σε διεθνές επίπεδο, με δεδομένο ότι περίπου το 60% του πληθυσμού της ζει σε σπίτι που υποστηρίζει η πολιτεία. Με τον τρόπο αυτό, αποτρέπεται η δημιουργία γκέτο, η πόλη διασφαλίζει ότι άτομα όλων των εισοδημάτων ζουν μαζί και η πόλη διακρίνεται από αρχιτεκτονική και αισθητική συνέχεια, αποφεύγοντας τη δημιουργία συνοικιών με κακή φήμη και εικόνα. Στη Στοκχόλμη έχουν κάνει κάτι άλλο. Η συνοικία Hammarby Sjostad ήταν μια εγκαταλελειμμένη και παρηκμασμένη βιομηχανική περιοχή, η οποία σήμερα έχει μεταμορφωθεί σε μια «πράσινη» συνοικία, με οικιστικές χρήσεις μικτών εισοδημάτων που περιλαμβάνουν και «προσιτές» κατοικίες. Η περιοχή αυτή στεγάζει 25.000 κατοίκους σε βιοκλιματικά σπίτια, προάγοντας την ενεργειακή αποδοτικότητα και την περιβαλλοντική προστασία, ταυτόχρονα με την κοινωνική συνοχή, κάνοντας εφικτή τη διαμονή ανθρώπων με διαφορετικό εισοδηματικό υπόβαθρο. Οι αναπλάσεις παλιών παρηκμασμένων χώρων, όταν προβλέπουν και οικιστικές χρήσεις, ενισχύουν την προσφορά και λειτουργούν προς την κατεύθυνση της εξομάλυνσης της αγοράς. Στο Αμβούργο, το παλιό λιμάνι της πόλης, έχει μετατραπεί σήμερα στη συνοικία HafenCity, που φιλοξενεί ταυτόχρονα εταιρείες, χώρους πολιτισμού και περίπου 16.000 κατοίκους, διπλασιάζοντας την προσφορά κατοικίας στο κέντρο της πόλης.
Τι σχεδιάζει η εταιρεία
Όπως αναφέρει, «η ένταξη οικιστικών χρήσεων στο σχεδιασμό μιας ανάπλασης, εξασφαλίζει «ζωή» καθ’ όλη τη διάρκεια της ημέρας, συνεχόμενες κοινωνικές, εμπορικές και πολιτιστικές αλληλεπιδράσεις. Σε μικρότερη σαφώς κλίμακα, αλλά στην ίδια ακριβώς λογική, έχουμε προβλέψει οικιστικές χρήσεις, σε δύο εμβληματικές αναπλάσεις, στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Το ΜΙΝΙΟΝ και το ΦΙΞ δεν θα είναι ζωντανά μόνο σε εργάσιμες ώρες. Το μεν πρώτο θα αναζωογονήσει την περιοχή της Ομόνοιας, ενώ το ΦΙΞ τη δυτική πύλη της Θεσσαλονίκης.
Το όραμά μας για το μέλλον των πόλεων είναι ανθρωποκεντρικό και βασίζεται στην αειφορία. Η κοινωνική κατοικία και η αύξηση του αποθέματος κατοικιών μέσω των αστικών αναπλάσεων, ευνοεί το «πρασίνισμα» του κτηριακού αποθέματος και τη μείωση του ανθρακικού αποτυπώματος των πόλεων μας. Υπάρχουν βέβαια προκλήσεις και ανάγκη για προγραμματισμό και συντονισμό. Οι υποδομές είναι κρίσιμος παράγοντας για τον αστικό σχεδιασμό. Η ύπαρξη μέσων σταθερής τροχιάς, είναι προϋπόθεση που μπορεί να εντάξει στον αστικό κορμό, περιοχές που μοιάζουν αποκομμένες. Η Μητροπολιτική Αθήνα θα μπορούσε να «αναπνεύσει» με τη σύνδεση περιοχών, όπως οι Άγιοι Ανάργυροι, το Μενίδι και το Ζεφύρι, με το μετρό και τον προαστιακό. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες, υπάρχει τόσο απόθεμα κατοικιών, όσο και χώρος για επιπλέον δόμηση. Μια ακόμα σημαντική πρόκληση είναι η έλλειψη προσωπικού για τα μεγάλα τεχνικά έργα, που δυσκολεύει την εκτέλεση όλων αυτών που συζητάμε και περιορίζει τη δυνατότητα παραγωγής. Επιπλέον, υπάρχει και μία δύσκολη εξίσωση προς επίλυση: Τη στιγμή που οι τιμές έχουν επανέλθει στα επίπεδα του 2008, με ποιο τρόπο πείθεις τον ιδιωτικό τομέα να στραφεί από τα εμπορικά ακίνητα στην κοινωνική κατοικία; Εμείς έχουμε άποψη. Πιστεύουμε πως αυτό μπορεί να λυθεί μέσα από τη συνεργασία της πολιτείας με τον ιδιωτικό τομέα και τη δημιουργία ενός αξιόπιστου και αποτελεσματικού πλαισίου. Το κράτος μπορεί να ορίσει πως ένα ποσοστό της δραστηριότητας κάθε developer θα πρέπει να αφορά κοινωνική κατοικία. Αυτή η πολιτική, που ονομάζεται «συμπεριληπτική χωροταξία» (inclusionary zoning) έχει εφαρμοστεί στην Καλιφόρνια και στη Νέα Υόρκη και έχει αυξήσει το απόθεμα «προσιτής» στέγης ευνοώντας τα χαμηλότερα εισοδήματα. Χρειάζεται όμως ένας αναλυτικός διάλογος μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων μερών και η πολιτεία να ακούσει, να φιλτράρει και να ορίσει τους κανόνες».
