Σχέδια για νέες αναπτύξεις που ξεπερνούν συνολικά σε επιφάνεια τα 108 χιλ. τ.μ. και νέοι χώροι υπό κατασκευή στην παρούσα φάση που υπερβαίνουν αθροιστικά τα 241.000 τετραγωνικά μέτρα καταγράφονται στην αγορά γραφείων της Αθήνας, όπου το ενδιαφέρον χρηστών και μισθωτών για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών παραμένει αμείωτο.
Σύμφωνα με σχετική έκθεση της γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius, στο τέλος του 2024 τα υψηλότερα ενοίκια καταγράφονται στο κέντρο της πρωτεύουσας και τον κεντρικό επιχειρηματικό άξονα όπου το μίσθωμα στα λεγόμενα prime κτίρια ανέρχεται σε 29,5 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα. Ακολουθούν η Λεωφόρος Κηφισίας και η Μεσογείων με 29 ευρώ ανά τ.μ., στα βορειοανατολικά της πόλης. Στα βόρεια προάστια της Αθήνας, στην Εθνική Οδό η τιμή των ενοικίων στα καλά γραφεία είναι στα 16 ευρώ, ενώ «κατηφορίζοντας» νότια, σε Λ. Συγγρού και Λ. Βουλιαγμένης, το μέσο μίσθωμα ανέρχεται σε 24 ευρώ/τ.μ./μήνα. Στο λιμάνι του Πειραιά η τιμή των ενοικίων ανά τ.μ. για τα καλά γραφεία είναι στα 14,5 ευρώ.
Η εικόνα της αγοράς
Είναι ενδεικτικό της ζήτησης για καλά ακίνητα - γραφεία ότι από τις νέες μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν το τελευταίο τρίμηνο του 2024 ποσοστό 80% επί των συναλλαγών αφορούσε σε τέτοιους χώρους υψηλών προδιαγραφών με ποιοτικά χαρακτηριστικά. Αντίθετα, τα παλιότερα κτήρια συγκεντρώνουν περιορισμένο ενδιαφέρον από πλευράς των υποψήφιων χρηστών. Όπως αναφέρεται στην έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius για την αγορά γραφείων στο δ’ τρίμηνο του 2024 (Q4 2024) οι νέες μισθώσεις σε αυτή τη χρονική περίοδο αντιστοιχούν σε 45.000 τ.μ., παρουσιάζοντας μία αύξηση της τάξεως του 50% σε σύγκριση με το αντίστοιχο, τελευταίο τρίμηνο του 2023. Στο σύνολο της περασμένης χρονιάς υπολογίζεται ότι «έκλεισαν» μισθώσεις που αντιστοιχούσαν σε 180.000 τ.μ., νούμερο που συμβαδίζει με τις αρχικές προβλέψεις της εταιρείας.
Οι ανανεώσεις είχαν επίσης ένα υψηλό μερίδιο επί του συνόλου των μισθώσεων της περασμένης χρονιάς, ενώ όσον αφορά την επιφάνεια των χώρων το υψηλότερο μερίδιο είχαν τα γραφεία μεταξύ 350 και 700 τ.μ.. Ως προς τη διαθεσιμότητα, το ποσοστό των διαθέσιμων χώρων σε όλη την Αθήνα είναι στο 11,5% κατά μέσο όρο με τις Λεωφόρους Κηφισίας και Μεσογείων να έχουν το χαμηλότερο ποσοστό, δηλαδή στο 8%.
Από τα άνω των 241.000 τ.μ. γραφείων που βρίσκονται αυτή την στιγμή υπό κατασκευή στην Αθήνα, ποσοστό 45% είναι ήδη προ-μισθωμένο και 55% είναι ελεύθερο. Η νέα κατασκευαστική δραστηριότητα συγκεντρώνεται κατά κύριο λόγο στα βορειοανατολικά 72.000 τ.μ. και το κέντρο της πόλης 67.000 τ.μ.. Τα ενοίκια και τα ποσοστά των διαθέσιμων χώρων παρέμειναν σταθερά και δεν προβλέπεται να αλλάξουν σημαντικά μέσα στους επόμενους μήνες, όπως αναφέρεται στην έκθεση.
Οι τομείς της τεχνολογίας, των media και των τηλεπικοινωνιών ήταν οι πιο κινητικοί κλάδοι δραστηριότητας στο τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς με μερίδιο 30% επί του συνόλου των νέων μισθώσεων. Να σημειωθεί ότι σταθερή αύξηση της δραστηριότητας στον τομέα των γραφείων καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, η οποία μάλιστα αναμένεται να συνεχιστεί σε όλη τη διάρκεια του 2025. Η λειτουργία του Μετρό στην πόλη έχει παίξει σημαντικό ρόλο, ωστόσο είναι γεγονός ότι υπάρχει έλλειμμα στην αγορά σε καλούς γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών.
Οι επενδυτικές κινήσεις
Αναφορικά με τις επενδυτικές κινήσεις, το τελευταίο τρίμηνο της περασμένης χρονιάς υπολογίζεται ότι οι τοποθετήσεις στον κλάδο ανήλθαν στα 90 εκατ. ευρώ, αυξημένες σε τριμηνιαία βάση όχι όμως και σε ετήσια βάση όπου καταγράφηκε μείωση κατά 45% στο συνολικό όγκο. Ο χαμηλός επενδυτικός όγκος οφείλεται πρακτικά στην απουσία διεθνών επενδυτών στην ελληνική αγορά ΄που εξακολουθούν και κυριαρχούν οι εγχώριοι παίκτες και Επενδυτικές Ακινήτων (ΑΕΕΑΠ). Οι ιδιώτες επενδυτές και τα funds στοχεύουν περισσότερο σε μικρότερου μεγέθους συναλλαγές.
Οι γραφειακοί χώροι β’ κατηγορίας, που βρίσκονται όμως σε περιοχές «πρώτης προβολής», συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον και τη μεγαλύτερη ζήτηση από τους επενδυτές που θέλουν να εξασφαλίσουν υπεραξίες. Άλλωστε, αυτόνομα κτίρια είναι σπάνια στις top περιοχές.
Η μεγαλύτερη συναλλαγή του τελευταίου τριμήνου της περασμένης χρονιάς ήταν αυτή της Trastor με την Prodea για τρία ακίνητα υψηλών προδιαγραφών με αξία 69,19 εκατ. ευρώ. Στην έκθεση της Cushman γίνεται αναφορά και στις μεγαλύτερες αναπτύξεις που ολοκληρώθηκαν στο σύνολο της περυσινής χρονιάς, όπως του Πύργου Πειραιά από την Dimand, του επιχειρηματικού κέντρου στην πλατεία Μαβίλης από την Ten Brinke, των νέων γραφείων της ΑΑΔΕ στην οδό Πειραιώς από την Premia Properties και στη Λ. Κηφισίας 268 από την Brook Lane.
