Αύξηση των τιμών κατοικιών κατά 8,7% το 2024, με ήπια επιβράδυνση στο 6,6% το 4ο τρίμηνο, και πρωταγωνιστή τα νεόδμητα ακίνητα «έδειξε η εικόνα» του εγχώριου real estate στο τέλος του περασμένου έτους, όπως ανέφερε η Εθνική Τράπεζα σε πρόσφατο εβδομαδιαίο report της, βασιζόμενη και στα στοιχεία που πρόσφατα δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδας. Πλέον, η αγορά ακινήτων επί της ουσίας «έσβησε» τις απώλειες από το υψηλό του 2008, ανακάμπτοντας δυναμικά.
Πώς «βλέπουν» την αγορά ΕΤΕ και Eurobank
«Οι τάσεις αναμένεται να συνεχιστούν και το 2025, με την αγορά να παραμένει σε ηπιότερη ανοδική τροχιά, καθώς η προσφορά νέων κατοικιών εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί (αύξηση στις οικοδομικές άδειες +30,3% ετησίως το 11μηνο του 2024), αν και τα προγράμματα διευκόλυνσης της χρηματοδότησης για την αγορά κατοικίας όπως το Σπίτι μου ΙΙ, αλλά και η ανθεκτική ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρήσουν τη δραστηριότητα σε υψηλά επίπεδα», σημείωσε η Εθνική Τράπεζα. Βάσει όσων αναφέρονταν στο σχετικό report, οι μέσες τιμές των κατοικιών στο σύνολο της χώρας ενισχύθηκαν κατά 6,6% ετησίως το 4ο τρίμηνο του 2024 από το +8,1% το 3ο τρίμηνο (με επιβράδυνση της αύξησης στο +0,7% σε τριμηνιαία βάση, έναντι +1,9%, κατά μ.ο., στο 9μηνο του 2024). Ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής για το 2024 διαμορφώθηκε στο +8,7% από +13,9% το 2023, έπειτα από 4 έτη συνεχούς επιτάχυνσης. Η σωρευτική ανατίμηση από το χαμηλότερο επίπεδο των αποτιμήσεων (κατά τη διάρκεια της 10ετούς κρίσης) του 3ου τριμήνου του 2017, ανέρχεται πλέον στο +73,1%, με τις τιμές να αγγίζουν το ιστορικό υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008, αποκλίνοντας μόνο κατά -0,3%.
Ο ρυθμός αύξησης των τιμών των νεόδμητων κατοικιών (έως 5 ετών) το 4ο τρίμηνο (+9,1% ετησίως) συνέχισε να υπερβαίνει τον αντίστοιχο για τις παλαιότερες (άνω των 5 ετών στο +4,9%) για 4ο συνεχόμενο τρίμηνο, με τον ετήσιο ρυθμό αύξησης των τιμών των τελευταίων μάλιστα, να παρουσιάζει επιβράδυνση και μικρή υποχώρηση των τιμών σε σχέση με το 3ο τρίμηνο. Όσον αφορά τις ετήσιες μεταβολές των τιμών ανά περιοχή για το 4ο τρίμηνο, η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε για 7ο συνεχόμενο τρίμηνο στη Θεσσαλονίκη (+8,2%) και ακολουθούν οι λοιπές περιοχές της χώρας (+8,7%). Στην Αθήνα, οι μέσες τιμές αυξήθηκαν κατά 6,2% ετησίως, ανερχόμενες σε νέο ιστορικό υψηλό, ενώ παρουσίασαν και τον ισχυρότερο ρυθμό αύξησης σε τριμηνιαία βάση (+1,4%), ιδίως έναντι της Θεσσαλονίκης όπου οι τιμές υποχώρησαν ελαφρώς (-0,6% ως προς το 3 ο τρίμηνο).
Από την πλευρά της η Eurobank στο τελευταίο τεύχος «7 ημέρες οικονομία», και η ίδια ανέδειξε ότι προσέγγισαν τα προ κρίσης χρέους επίπεδα οι τιμές των διαμερισμάτων το 2024, μετά από 7 χρόνια συνεχούς ανόδου (υπολείπονται μόλις κατά 1,3% σε σύγκριση με την κορυφή του 2008). Όπως αναφέρει, την 9ετία 2009-2017, δηλαδή την περίοδο που κατά βάση εξελίχθηκε η ελληνική κρίση χρέους, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 42%, αντανακλώντας τη μεγάλη συρρίκνωση της εγχώριας ζήτησης. Στη συνέχεια, από το 2018 μέχρι το 2024, δηλαδή την περίοδο που η ελληνική οικονομία εισήλθε σε φάση ανάκαμψης, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 70,1%, με αποτέλεσμα το 2024 να υπολείπονται μόλις κατά -1,3% σε σύγκριση με τα προ κρίσης χρέους επίπεδα. Η εν λόγω εξέλιξη, πέραν των περιορισμών στην πλευρά της προσφοράς, αντικατοπτρίζει την ισχυρή ζήτηση για διαμερίσματα λόγω: (1) της ενίσχυσης του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, (2) της ανάκαμψης της εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας και (3) του υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό στα πλαίσια του προγράμματος Golden Visa.
Τέλος, σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις παγίων σε κατοικίες, μετά την απότομη συρρίκνωσή τους κατά την περίοδο της κρίσης χρέους στην Ελλάδα, από το 2018 έχουν εισέλθει σε φάση ανάκαμψης, όπως και ο κατασκευαστικός κλάδος εν συνόλω. Σύμφωνα με τους ετήσιους εθνικούς λογαριασμούς της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), οι επενδύσεις παγίων σε κατοικίες από τα 1,1 δισ. σε τρέχουσες τιμές το 2017 (0,6% του ΑΕΠ, 5,1% του συνόλου των επενδύσεων παγίων) ανήλθαν στα 5,6 δισ. το 2024 (2,3% του ΑΕΠ, 15,3% του συνόλου των επενδύσεων παγίων). Στην Ευρωζώνη η βαρύτητα των επενδύσεων κατοικιών στην οικονομία είναι υψηλότερη σε σύγκριση με την Ελλάδα και διαμορφώνεται στο 5,8% του ΑΕΠ και στο 27,5% του συνόλου των επενδύσεων παγίων (στοιχεία του 2024). Το αντίστροφο ίσχυε πριν την κρίση χρέους, με το μερίδιο των επενδύσεων κατοικιών στο ΑΕΠ της Ελλάδας να ανέρχεται στο 11,0% και στο σύνολο των επενδύσεων παγίων στο 43,1% (6,7% και 29,0% αντίστοιχα στην Ευρωζώνη).
Πώς διαμορφώθηκε το δ’ τρίμηνο
Πρόσφατα, η Τράπεζα της Ελλάδας γνωστοποίησε τους δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων για το δ΄ τρίμηνο 2024, βάσει των οποίων, ως γενικό «εικόνα», προέκυψε ότι το δ΄ τρίμηνο του 2024, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 6,6%, με βάση την παλαιότητα ακινήτου, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 9,1% και των παλαιών στο 4,9%, ενώ με βάση τη γεωγραφική θέση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 6,2% στην Αθήνα, 8,2% στη Θεσσαλονίκη, 4,6% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,7% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το δ΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 9,1% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 4,9% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2024, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 10,1%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,9% το 2023, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 7,8% το 2024, έναντι αύξησης 14,5% το 2023.
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δ΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 6,2% στην Αθήνα, 8,2% στη Θεσσαλονίκη, 4,6% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,7% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2024, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2023 ήταν 8,2%, 11,2%, 7,1% και 10,6% αντίστοιχα. Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δ΄ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 5,9% σε σύγκριση με το δ΄ τρίμηνο του 2023, ενώ για το 2024 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 8,4%.
Η γενική εικόνα
Προ ολίγων μηνών, στην ενδιάμεση έκθεση της ΤτΕ για τη νομισματική πολιτική, και ειδικότερα όσον αφορά στα ακίνητα, αναφέρονταν ότι παρά τις ιδιαίτερες συνθήκες που ανέκυψαν κατά την τελευταία τριετία, με την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια, τα αυξημένα κατασκευαστικά και λειτουργικά κόστη στην εγχώρια αγορά, καθώς και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, η ζήτηση παραμένει ενισχυμένη για συγκεκριμένες χρήσεις και θέσεις ακινήτων.
Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, με ηπιότερους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο.
