Αλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων, μείωση της γραφειοκρατίας στις δηλώσεις στο Κτηματολόγιο και ξεμπλοκάρισμα των ακινήτων που είχαν εσφαλμένα χαρακτηριστεί ως δασικά έρχονται από τον Σεπτέμβριο.
Το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης με τίτλο: «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης» βγήκε σε δημόσια διαβούλευση από τις 27 Αυγούστου μέχρι τις 6 Σεπτεμβρίου και κατόπιν, αναμένεται να κατατεθεί στην Βουλή εισάγοντας μια σειρά διατάξεων οι οποίες θα επιτρέψουν την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου το 2025. Για να γίνει αυτό, απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχει επιτευχθεί το πρώτο βασικό βήμα, δηλαδή να τηρηθεί η προθεσμία για την υποβολή του συνόλου των δηλώσεων ακινήτων.
Όπως έχει ανακοινωθεί, τα χιλιάδες ακίνητα που παρουσιάζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα πρέπει να έχουν δηλωθεί μέχρι τις 30 Νοεμβρίου του 2024, μία προθεσμία η οποία δεν αναμένεται να λάβει άλλη παράταση όπως έχει ανακοινωθεί. Η τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων απορρέει τόσο από την ανάγκη να δοθεί ένα τέλος στο «αλαλούμ» που επικρατούσε στις πράξεις αγοραπωλησίας και μεταβιβάσεων των ακινήτων αλλά και από την απαίτηση των ευρωπαϊκών θεσμών να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο στις προβλεπόμενες προθεσμίες, κάτι που συνδέεται με την χρηματοδότηση του έργου και την αξιοποίηση των κονδυλίων από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Την ώρα ωστόσο που ο χρόνος μετρά αντίστροφα για τα περίπου 160.000 ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί και ενώ χιλιάδες ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με τις συνέπειες των παραλείψεών τους (και πολλοί ιδιοκτήτες ρισκάρουν να δουν τα ακίνητά τους να περνούν σε άλλον ιδιοκτήτη ή να μην μπορούν να τα αξιοποιήσουν), στην ίδια μοίρα τείνουν να βρεθούν και ιδιοκτήτες ακινήτων για τα οποία έχουν γίνει λανθασμένες εγγραφές (εκτιμάται ότι είναι πάνω από 50%). Οι τελευταίοι ωστόσο, θα έχουν τη δυνατότητα διορθώσεων μέσω των ψηφιακών υπηρεσιών και την αξιοποίηση των πιστοποιημένων μηχανικών (για την διόρθωση χωρικών μεταβολών), ένας θεσμός που εισάγεται με το νέο νομοσχέδιο. Φυσικά, οι ενστάσεις προϋποθέτουν και έξοδα καθώς και την συλλογή νομικών και τεχνικών εγγράφων ενώ σε κάποιες περιπτώσεις που θα απαιτηθούν δικαστικές προσφυγές, τότε το κόστος αυξάνεται σημαντικά. Για τις εκπρόθεσμες δηλώσεις προβλέπονται πρόστιμα.
Τα νέα ψηφιακά μέσα και η ευελιξία στις διαδικασίες που θα εισαχθούν θα οδηγήσουν σε θετικές αλλαγές στις διαδικασίες διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων. Η θεσμοθέτηση Πιστοποιημένου Μηχανικού με δικαίωμα υπογραφής για τις χιλιάδες χωρικές μεταβολές που έρχονται και προωθούνται εύκολες και γρήγορες διορθώσεις στα λάθη παλιών μελετών Κτηματογράφηση ενώ καταργείται η έγχαρτη διαδικασία, η οποία θα αντικατασταθεί από νέα ψηφιακή πλατφόρμα. Η νέα ρύθµιση θα δίνει πλέον τη δυνατότητα µονοµερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας όταν διαπιστώνεται µικρή διαφορά µεταξύ της µέτρησης τετραγωνικών µε σύγχρονα µέσα και των τετραγωνικών που αναφέρονται στο παλιό συµβόλαιο, κάτι που θα ξεμπλοκάρει εκατοντάδες αγοραπωλησίες και άλλες πράξεις που παραμένουν στην ομηρία της γραφειοκρατίας.
Άλλες αλλαγές που φέρνει το νέο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο είναι η χρήση τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων, η οποία θα μειώσει τον χρόνο διεκπεραίωσης πολύπλοκων υποθέσεων κάτω από το μισό. Επίσης, τα Υποθηκοφυλακεία (τα οποία ψηφιοποιούνται) θα κλείσουν οριστικά μέχρι το τέλος του 2024,με τις αρμοδιότητές τους να περνούν στα κτηματολογικά γραφεία.
Νέα ρύθμιση για τα πρόδηλα σφάλματα
Με τις νέες ρυθμίσεις που προωθεί το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης επιχειρείται να δοθεί και τέλος στην ταλαιπωρία των πολιτών αναφορικά με τα πρόδηλα σφάλματα. Εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα έχουν ενταχθεί εσφαλμένα στους δασικούς χάρτες και προκειμένου να αξιοποιηθούν, οι ιδιοκτήτες τους είναι αναγκασμένοι να αντιμετωπίσουν έναν γραφειοκρατικό κυκεώνα ο οποίος ξεκινά με την προσφυγή στην Επιτροπή Ενστάσεων των Δασικών Χαρτών και τελειώνει με την έκδοση δικαστικής απόφασης η οποία πιστοποιεί ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε δασική έκταση. Πλέον, για τα πρόδηλα σφάλματα θα απαιτείται μόνο η απόφαση της Επιτροπής Ενστάσεων των Δασικών Χαρτών, η οποία θα μπορεί να λαμβάνεται ηλεκτρονικά ή με φυσική παρουσία και κατόπιν, θα μπορεί να συντελεστεί η εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
Τι θα ισχύει για την ψηφιακή υποβολή εγγραπτέων πράξεων
Με το σχέδιο νόμου, εισάγεται η δυνατότητα ψηφιακής υποβολής εγγραπτέων πράξεων επί εικοσιτετράωρης βάσης. Μάλιστα, με την προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπεται ως απειλούμενη πειθαρχική ποινή για την περίπτωση υπαίτιας και επανειλημμένης υπέρβασης της προθεσμίας των πέντε εργάσιμων ημερών για την αποδοχή ή απόρριψη αίτησης καταχώρησης πράξης στα κτηματολογικά φύλλα η οριστική παύση υπαλλήλων προκειμένου να διασφαλιστεί η έγκαιρη διεκπεραίωση των συναλλαγών.
Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων – Προϋποθέσεις και επιτρεπτές αποκλίσεις εμβαδομετρήσεων
Η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει καταστεί σήμερα δυσχερής αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου, ή όταν δεν υπάρχουν ή δεν μεριμνούν οι δικαιοπάροχοι για αυτό ή απαιτείται υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζοντίων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με το αρμόδιο υπουργείο, υφίσταται ανάγκη το ζήτημα να επιλυθεί άμεσα ώστε οι πολίτες να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Με την προτεινόμενη ρύθμιση το ζήτημα επιλύεται μέσω της δυνατότητας μονομερούς τροποποίησης συμβολαιογραφικών πράξεων: α) γεωτεμαχίων με κτίσμα και β) οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Με τις προτεινόμενες διατάξεις επιλύεται το χρόνιο πρόβλημα των αποκλίσεων του εμβαδού των οικοπέδων/γηπέδων με πράξεις σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών εντός του γενικά αποδεκτού ορίου ανοχής του δύο τοις εκατό (2%) που στην πράξη είχε ως συνέπεια την ανάγκη τροποποιήσεων οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που σε πολλές περιπτώσεις είναι αδύνατη λόγω της μη ανεύρεσης ή της άρνησης προσέλευσης των συνιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να τίθενται εκτός συναλλαγής. Το ίδιο πρόβλημα επιλύεται και στις οριζόντιες ιδιοκτησίες καθώς και στα τμήματα αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον οι αποκλίσεις δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του δύο τοις εκατό (2%).
Μη άσκηση ενδίκων μέσων από το Ελληνικό Δημόσιο κατά οριστικών δικαστικών αποφάσεων σε ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη
Το άρθρο 20 του σχεδίου νόμου που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση ορίζει ότι το Ελληνικό Δημόσιο απέχει από την άσκηση ενδίκων μέσων κατά οριστικών δικαστικών αποφάσεων, οι οποίες:
α) αναγνωρίζουν φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως κύριο ακινήτου το οποίο καταχωρήθηκε στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»,
β) αναγνωρίζουν φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως κύριο ακινήτου δυνάμει του άρθρου 4 του ν. 3127/2003 (Α’ 67), περί ακινήτων που βρίσκονται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί.
Ως εκ τούτου, και ένδικα μέσα που ασκούνται κατά των ως άνω αποφάσεων από την έναρξη ισχύος του νόμου, απορρίπτονται ως απαράδεκτα ενώ εκκρεμείς υποθέσεις συζήτησης ενδίκων μέσων που έχουν ασκηθεί από το Ελληνικό Δημόσιο καταργούνται αυτοδικαίως.
Όπως αναφέρεται στο σχετικό κείμενο, σε πολλές περιπτώσεις, ενώ οι αρμόδιες Κτηματικές Υπηρεσίες βεβαιώνουν ότι δεν προκύπτει δικαίωμα του Ελληνικού Δημοσίου σε ακίνητο που εμφανίζεται κατά τις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έχει αναγνωριστεί ιδιώτης με οριστική δικαστική απόφαση ως κύριος του ακινήτου, το Ελληνικό Δημόσιο προβαίνει σε άσκηση ενδίκων μέσων, ενώ δεν υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία που να στηρίζουν το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του Ελληνικού Δημοσίου επί του ακινήτου, με αποτέλεσμα εξ αυτού του λόγου να ταλαιπωρούνται αναιτίως οι ιδιοκτήτες οικονομικά και επί μακρόν χρόνον. Κατόπιν των ανωτέρω χρειάζεται νομοθετική ρύθμιση ώστε να απέχει το Δημόσιο και από τις εκκρεμείς κτηματολογικές δίκες και να παραιτηθεί του δικαιώματος να προσβάλει τις οριστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί υπέρ ιδιωτών και έχουν προσβληθεί με έφεση ή με αναίρεση από το ίδιο ως ηττηθέν διάδικο μέρος στο Πρωτοδικείο ή στο Εφετείο, στις οποίες αποδεικνύεται ότι ο αιτών έχει την πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στα επίδικα ακίνητα. Σκοπός είναι να μην υφίστανται εκκρεμοδικίες για πολλά χρόνια οι οποίες εν τέλει κωλύουν μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά και την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια.
