Τα Βόρεια προάστια της Αθήνας κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, έχουν κερδίσει μεγαλύτερο μερίδιο του αγοραστικού κοινού σε σύγκριση με άλλες περιοχές, ακριβώς επειδή συνδυάζουν οικιστική και εμπορική ανάπτυξη. Το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Κηφισιά και η Εκάλη - παραδοσιακά συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον κοινού με μεγαλύτερο προϋπολογισμό - αλλά το Μαρούσι καθώς και το Χαλάνδρι, έρχονται πρώτα σε ζητήσεις από νέες οικογένειες με μέσα εισοδήματα - άνθρωποι που όταν μετοικίσουν εκεί δεν αναζητούν εύκολα αλλαγή κατοικίας, σημειώνεται σε σχετικό report για την αγορά ακινήτων της μεσιτικής εταιρείας Engel & Völkers Ελλάδας.
Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην ανάλυση, «τα τελευταία χρόνια, ανέδειξαν την ανάγκη για μεγαλύτερα ακίνητα προς βελτίωση της ποιότητας ζωής σε όλα τα επίπεδα και ακριβώς αυτό προσφέρεται στην περιοχή. Τα βόρεια προάστια θεωρούνται ιδιαίτερα προνομιούχες περιοχές με περισσότερο πράσινο, απλωμένους σε πλάτος δρόμους, χαμηλότερα κτήρια, ησυχία, έντονη τοπική οικονομική δραστηριότητα αλλά και εξαιρετική προσβασιμότητα, τόσο προς το κέντρο της Αθήνας όσο και προς το αεροδρόμιο, με αποτέλεσμα οι συγκεκριμένες περιοχές να αποτελούν ιδανική επιλογή για εργαζόμενους ακριβώς για το λόγο ότι έχουν άμεση πρόσβαση στους μεγάλους οδικούς άξονες.
Επιπλέον λόγω της παρουσίας δημοφιλών ιδιωτικών σχολείων - ελληνικών και διεθνών - τα βόρεια προάστια προτιμώνται από αρκετά στελέχη επιχειρήσεων του εξωτερικού, που ζουν και εργάζονται σε μεγάλες εταιρείες στην Αθήνα. Από τις περιοχές των βορείων προαστίων ξεχωρίζουν η Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, που αποτελούσαν την «καρδιά» της παλιάς αριστοκρατικής Αθήνας και συγκεντρώνουν μέχρι και σήμερα πολλές βίλες, πολυτελείς μονοκατοικίες αλλά και γνωστά σχολεία και εκπαιδευτήρια»
«Από την άλλη πλευρά», συνεχίζει η Engel & Völkers Ελλάδας, «η Κηφισιά συνδυάζει τις ανέσεις μιας ήσυχης, καλής περιοχής με έντονο πράσινο, πολυτελείς κατοικίες, έντονη εμπορική και κοσμική δραστηριότητα καθώς και εύκολη προσβασιμότητα στο κέντρο της Αθήνας. Η Εκάλη και ο Διόνυσος, βορειότερα, είναι τόπος κατοικίας μερικών από τις πιο επιφανείς οικογένειες της Αθήνας, με μεγάλες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, σε εξίσου μεγάλα οικόπεδα.
Στο Μαρούσι καθώς και στο Χαλάνδρι, συγκεντρώνονται μεγάλες επιχειρήσεις, ιδιωτικά νοσοκομεία και πολυτελή ξενοδοχεία. Τα τελευταία δέκα χρόνια ειδικά το Χαλάνδρι, έχει αποκτήσει μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον, λόγω των άριστων συγκοινωνιακών υποδομών του, της μεγάλης εμπορικής δραστηριότητας αλλά και της έντονης νυχτερινής ζωής. Στην Αγία Παρασκευή, στον Χολαργό και στου Παπάγου, υπάρχει έντονο το αίσθημα της γειτονιάς, ενώ στο Διόνυσο, στα Βριλήσσια, στα Μελίσσια και στην Πεντέλη ξεχωρίζουν οι νεόδμητες κατοικίες, ο άριστος πολεοδομικός σχεδιασμός, τα μεγάλα πάρκα και οι χώροι πρασίνου.
Τα τελευταία χρόνια, τα βόρεια προάστια προσελκύουν συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον κυρίως από αγοραστές, που ανήκουν στη μεσαία ελληνική αστική οικογένεια, που αναζητούν μεγαλύτερα διαμερίσματα, με σκοπό να βελτιώσουν την ποιότητα της καθημερινότητάς τους λόγω των ξαφνικών και έντονων αλλαγών που επήλθαν στην εργασιακή ζωή τους, όπως την αναζήτηση ενός έξτρα δωματίου για χρήση γραφείου λόγω της αυξανόμενης τηλεργασίας.
Το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή, τα Βριλήσσια και τα Μελίσσια είναι περιοχές που προσφέρουν σχετικά πιο καινούρια ακίνητα, σε σύγκριση με άλλα προάστια. Η Κηφισιά διαθέτει ακίνητα ξεχωριστής αισθητικής που έρχονται από μία άλλη εποχή, με τα τελευταία χρόνια να έχει παρατηρηθεί μία έντονη ανοικοδόμηση μεγάλων και υπερσύγχρονων οροφοδιαμερισμάτων που προσφέρουν ένα διαφορετικό επίπεδο ζωής εν μέσω μιας μεγάλης πρωτεύουσας, ενώ στη Δροσιά και στον Διόνυσο μετακομίζουν, όσοι ζητούν μεγάλα οικόπεδα, με πιο καινούρια σπίτια και μεγάλους κήπους σε οικονομικότερες τιμές από αυτές της Εκάλης και της Κηφισιάς.
Στο Ψυχικό και στη Φιλοθέη το έλλειμμα σε νεόδμητα είναι εμφανές και τα ελάχιστα ελεύθερα οικόπεδα διατίθενται σε πολύ υψηλές τιμές. Ωστόσο, είναι αρκετοί οι ενδιαφερόμενοι που ψάχνουν εκεί εναλλακτικά ένα διαμέρισμα ή μία μονοκατοικία, σε συμφέρουσα τιμή με σκοπό την ανακαίνιση τους στα καινούργια, σύγχρονα και μοντέρνα αισθητικά πρότυπα.
Το Χαλάνδρι είναι ο δήμος με την μεγαλύτερη ζήτηση, με τις περισσότερες πολυκατοικίες να είναι σε μέσο όρο 30ετίας, ωστόσο την τελευταία περίοδο παρατηρείται έντονη οικοδομική δραστηριότητα. Στην Αγία Παρασκευή υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση, κυρίως παλιότερες κατασκευές, ενώ παρατηρείται μία σχετική τάση από αγοραστές που προτιμούν παλιά, οικονομικότερα σπίτια με σκοπό να τα ανακαινίσουν και να τα φέρουν στα δικά τους πρότυπα».
Κατά το report, οι γενικότερες τάσεις όσον αφορά στη ζήτηση ακινήτων στα βόρεια προάστια είναι για μεσαίου μεγέθους σπίτια με 3 υπνοδωμάτια, πάρκινγκ και εύκολη πρόσβαση σε μετρό. Για την πλειοψηφία, η ζήτηση σε αυτές τις περιοχές είναι για σπίτια από 100 έως 120 τ.μ. Για τις premium περιοχές, η ζήτηση είναι για κατοικίες με ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά, πολυτελή φινιρίσματα, ύπαρξη πισίνας ή ιδιόκτητου κήπου, αναβαθμισμένα ενεργειακά ενώ τελευταία μία νέα τάση που παρατηρείται και τείνει να διαμορφώνεται είναι η φύλαξη σε 24ωρη βάση.
Το budget για καλά ακίνητα στη Φιλοθέη και το Ψυχικό μπορεί να ξεκινάει από 800 χιλ. ευρώ έως και 1 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχει και μία μερίδα αγοραστών που μπορεί να διαθέτουν κοντά στο μισό εκατομμύριο για την αγορά ενός παλιού ακινήτου, κρατώντας τα επιπλέον κεφάλαια για να τα ανακαινίσουν. Το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή και ο Χολαργός είναι σε πρώτη ζήτηση από αυτούς που θέλουν ένα σπίτι στα βόρεια και ακολουθεί η περιοχή του Παπάγου και της Αγίας Φιλοθέης που κυμαίνονται σε πιο χαμηλές τιμές. Πολλαπλές επιλογές προσφέρει το Μαρούσι, λόγω του μεγάλου μεγέθους του δήμου με πολλές υποπεριοχές και εύρος τιμών και την ύπαρξη του ΟΑΚΑ για όσους προτιμούν και τις αθλητικές δραστηριότητες
Η πορεία των τιμών
Η μέση αύξηση των τιμών υπολογίζεται το 2021 κοντά στο 8%. Για τις περιοχές που είναι πιο κοντά στο κέντρο η μέση άνοδος εκτιμάται στο 10% με περαιτέρω ανοδικές τάσεις λόγω της ανόδου των αντικειμενικών αξιών. Ενδεικτικά όσον αφορά τις μέσες τιμές, στο Μαρούσι για τα παλιά, χωρίς ανακαίνιση ακίνητα, (ανάλογα με την τοποθεσία-όροφο-ύπαρξη παροχών), αυτές κυμαίνονται μεταξύ 1.700- 2.500 ευρώ ανά τ.μ., στα Βριλήσσια ξεκινούν επίσης από τα 1.800 ευρώ, από λίγο χαμηλότερα ξεκινούν στα Μελίσσια, δηλαδή από 1.700 έως τα 2.100 ευρώ ανά τ.μ..
Στην Εκάλη, επίσης για τα παλιά ακίνητα οι τιμές ξεκινούν από 2.300 ευρώ ανά τ.μ., στην Κηφισιά μεταξύ 1.800 - 2.500 ευρώ, στο Διόνυσο μεταξύ 1.800 - 2.400 ευρώ και στην Πεντέλη μεταξύ 1.800 - 2.400 ευρώ. Στα πιο καινούργια έως νεόδμητα ακίνητα στο Μαρούσι οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 3.000- 4.000 ευρώ ανά τ.μ., στα Βριλήσσια λίγο χαμηλότερα στα 3.800 ευρώ και στα Μελίσσια μεταξύ 3.400 - 3.800 ευρώ.
Αντίστοιχα στην Εκάλη οι τιμές στα νέα σπίτια φθάνουν από τις 3.500 - 5.500 ευρώ ανά τ.μ., χαμηλότερα στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. στο Διόνυσο όπως και την Πεντέλη, ενώ οι υψηλότερες τιμές τώρα καταγράφονται στην Κηφισιά με τα νούμερα να φθάνουν ακόμη και τις 7.500 ευρώ ανά τ.μ. για πιο ιδιαίτερες πολυτελείς κατασκευές. Μένοντας στις ακριβές περιοχές στο Παλαιό Ψυχικό για πιο νέες κατασκευές τα νούμερα είναι στα πέριξ των 7.000 ευρώ ανά τ.μ., στη Φιλοθέη για σπίτια δεκαετίας στις 5.000 ευρώ και στο Νέο Ψυχικό κοντά στις 4.200 ευρώ ανά τ.μ.
Στο πολύ δημοφιλές Χαλάνδρι αλλά και στην Αγία Παρασκευή οι τιμές για τα καινούρια σπίτια είναι κοντά στις 3.900 ευρώ ανά τ.μ., αντίστοιχα κοντά στις 3.800 ευρώ ανά τ.μ. σε Χολαργό, ενώ στο ανερχόμενο και πιο φθηνό Γαλάτσι κοντά στις 2.800 ευρώ ανά τ.μ. Τι ζητούν οι αγοραστές στα βόρεια Ξεκινώντας από τα πιο χαμηλά εισοδήματα η ζήτηση για σπίτια είναι παλαιότερες κατασκευές από 70 τ.μ. έως 110 τ.μ. και budget από 180 έως 250 χιλ. ευρώ.
Για τα μεσαία εισοδήματα η ζήτηση αφορά πιο καινούργια σπίτια των 90 - 130 τ.μ. με 3 υπνοδωμάτια και parking ενώ το budget μπορεί να φτάσει ακόμη και τις 500 χιλ. ευρώ. Για τα ανώτερα εισοδήματα η ιδιαίτερη αρχιτεκτονική είναι αυτή που απαιτείται από το αγοραστικό κοινό, το οποίο μπορεί να είναι διατεθειμένο να διαθέσει και πάνω από μισό εκατομμύριο αρκεί να βρει ένα καινούριο ή τουλάχιστον πλήρως ανακαινισμένο σπίτι με υλικά τελευταίου σχεδιασμού.
Ο προϋπολογισμός για τα ανώτερα εισοδήματα ανεβαίνει πάνω από το μισό εκατομμύριο έως και το 1,2 εκατ. ευρώ, ενώ σε κάποιες λίγες περιπτώσεις υπάρχει και το κοινό των 2,5 - 3 εκατ. ευρώ αν και σε αυτές τις περιπτώσεις συνήθως πολλοί αγοραστές ζητούν οικόπεδα ώστε να χτίσουν το σπίτι των ονείρων τους.
Σε αυτές τις κατηγορίες πάντως, οι ζητήσεις περιλαμβάνουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά όπως ενδοδαπέδια θέρμανση, πισίνα, δύο θέσεις πάρκινγκ μίνιμουμ, δωμάτιο υπηρεσίας, laundry room, ακόμη και εγκαταστάσεις φόρτισης για ηλεκτρικά αυτοκίνητα όταν πρόκειται για καινούρια σπίτια. Η χρηματοδότηση από τις τράπεζες είναι πλέον ευκολότερη, αν και μεγαλύτερη είναι η ζήτηση από το κοινό των μεσαίων και ανωτέρων εισοδημάτων που αγοράζουν και με μετρητά.
Σχετικά με τις νέες κατασκευές, από το δεύτερο μισό του 2021 και μετά φαίνεται ότι υπάρχει μεγαλύτερη κινητικότητα, έστω κι αν το κόστος των οικοδομικών υλικών τον τελευταίο καιρό αποτελεί πλέον πρόκληση για τους κατασκευαστές. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει μεγάλη ζήτηση για νέα ακίνητα γι’αυτό το λόγο και στις περισσότερες περιπτώσεις, η κατασκευή συνεχίζει με βάση τον αρχικό προγραμματισμό. Ενδεικτικά, οι περισσότερες νέες κατασκευές καταγράφονται στο Μαρούσι, την Κηφισιά, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι και το Γέρακα.
