Η πρώτη εισαγωγή στο ΧΑ νέας εταιρείας μετά από μερικά χρόνια, και μάλιστα στον τομέα real estate, της Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ είναι στα «σκαριά» καθώς πήρε το «πράσινο φως» από τις αρμόδιες αρχές.
Την έγκριση του περιεχομένου ενημερωτικού δελτίου της εταιρίας «ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» για τη δημόσια προσφορά έως 7.200.000 νέων κοινών, άυλων, ονομαστικών, μετά ψήφου μετοχών με καταβολή μετρητών και κατάργηση του δικαιώματος προτίμησης των παλαιών μετόχων και την εισαγωγή προς διαπραγμάτευση του συνόλου των μετοχών στη Ρυθμιζόμενη Αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών, ενέκρινε την Παρασκευή το διοικητικό συμβούλιο της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς. Η έναρξη Δημόσιας Προσφοράς ορίστηκε για τις 06.06.2022 και η λήξη Δημόσιας Προσφοράς για τις 08.06.2022.
Οι όροι
Η ΑΕΕΑΠ επιχειρεί να εκπληρώσει το κριτήριο της απαραίτητης διασποράς προκειμένου να εισαχθεί στην Κύρια Αγορά του Χρηματιστηρίου με διάθεση μετοχών μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης όσο και δημόσια προσφορά μετοχών.
Συγκεκριμένα, η Αύξηση αφορά στην έκδοση έως 7.200.000 νέων κοινών ονομαστικών μετά ψήφου μετοχών, ονομαστικής αξίας €1,00 εκάστης με καταβολή μετρητών και παραίτηση του δικαιώματος προτίμησης των παλαιών μετόχων, οι οποίες θα διατεθούν μέσω Δημόσιας Προσφοράς. Η εταιρεία, κατά την ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου διαθέτει διασπορά, η οποία ανέρχεται σε ποσοστό 8,33% επί του συνόλου των μετοχών της που πρόκειται να εισαχθούν (ήτοι 43.200.000 μετοχές), σε συνέχεια της μεταβίβασης υφιστάμενων μετοχών που έλαβε χώρα την 23.05.2022 όπου οι μέτοχοι της Εταιρείας κ.κ. Παύλος Ευμορφίδης και Μιχαήλ Ευμορφίδης διέθεσαν 3.600.000 υφιστάμενες μετοχές τους σε ιδιώτες επενδυτές, κανένας εκ των οποίων δεν κατέχει ποσοστό ίσο ή μεγαλύτερο του 5%.
Πρόκειται για ποσοστό 16,6% επί του συνόλου των μετοχών, το οποίο αθροιστικά με το ποσοστό που διατέθηκε σε ιδιώτες, θα εκπληρώσει την προϋπόθεση της επαρκούς διασποράς της εταιρείας (25% κατανεμημένη σε τουλάχιστον 300 πρόσωπα από τα οποία κανένα δεν θα κατέχει ποσοστό μεγαλύτερο από 5%).
Η διαπραγμάτευση του συνόλου των μετοχών (ήτοι 43.200.000) θα πραγματοποιηθεί έως την 14.06.2022 το αργότερο.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, ο Παύλος Ευμορφίδης από 45% θα ελέγχει 37,5%, ο Mιχαήλ Ευμορφίδης ανάλογα ποσοστά και το επενδυτικό κοινό συνολικά 25%. Οι συνολικές δαπάνες της Δημόσιας Προσφοράς εκτιμώνται σε περίπου €0,95 εκ, με βάση την ανώτατη τιμή που ορίσθηκε από το Συντονιστή Κύριο Ανάδοχο και την Εκδότρια σε €2,45 ανά Νέα Μετοχή, και θα καλυφθούν από τα έσοδα της Αύξησης.
Κεφάλαια 16,7 εκατ. ευρώ
Θα αντληθούν περίπου 16,7 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων θα διατεθούν 8 εκατ. ευρώ για την ανέγερση ξενοδοχείου δυναμικότητας 117 δωματίων σε ιδιόκτητο κτίριο σταθμού αυτοκινήτων με κηρυγμένες διατηρητέες όψεις επί των οδών Δημητρακοπούλου και Φαλήρου στην περιοχή Μακρυγιάννη του Δήμου Αθηναίων (η επένδυση βρίσκεται στο τελικό στάδιο αδειοδότησης) καθώς και 7 εκατ. για την ανέγερση τουριστικής μονάδας σε ιδιόκτητη παραλιακή έκταση περίπου 18 στρεμμάτων στον οικισμό Ξιφιά της Δημοτικής Ενότητας Μονεμβάσιας (59 κατοικίες).
Όπως αναφέρεται στο πληροφοριακό σημείωμα, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων του Ομίλου εκμισθώνεται σε τρεις (3) μισθωτές, οι οποίοι ταυτόχρονα είναι και συνδεδεμένα μέρη με την Εταιρεία, γεγονός που δημιουργεί εξάρτηση του Ομίλου από τους εν λόγω μισθωτές. Το σύνολο των εσόδων της Εταιρείας προέρχεται από την ελληνική αγορά, ως εκ τούτου η επιχειρηματική και γενική οικονομική κατάσταση της Εταιρείας επηρεάζεται άμεσα και σημαντικά από τις μακροοικονομικές εξελίξεις της χώρας. Τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι το 2022 θα είναι έτος ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας καθώς προβλέπεται σημαντική αύξηση του ΑΕΠ, όμως και πάλι λόγω της συνεχιζόμενης πανδημίας καθώς και άλλων μακροοικονομικών και γεωπολιτικών εξελίξεων που λαμβάνουν χώρα στην Ευρώπη, ενδέχεται η ανάκαμψη να περιοριστεί και τα οικονομικά αποτελέσματα της Εταιρείας να είναι κατώτερα των αναμενομένων.
Τα επενδυτικά ακίνητα του Ομίλου (μισθωμένα και μη), τα οποία βρίσκονται στον νομό Αττικής αναλογούν στο 91,21% της συνολικής αξίας αποτίμησης του χαρτοφυλακίου ακινήτων με ημερομηνία 31.12.2021. Επιπλέον, η πλειονότητα των μισθωμένων επενδυτικών ακινήτων είναι εμπορικά καταστήματα και τουριστικά ακίνητα. Επομένως, οι αποδόσεις της Εταιρείας εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις συνθήκες στην αγορά ακινήτων της Αττικής και της συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων και το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον της Ελλάδας.
Χαρτοφυλάκιο και μισθωτές
Κατά την 31.12.2021, το Χαρτοφυλάκιο του Ομίλου αποτελούνταν από 23 κτίρια και 10 γήπεδα/οικόπεδα. Η αποτιμηθείσα αξία του συνόλου του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας και των Θυγατρικών της, σύμφωνα με τις από Φεβρουάριο 2022 εκθέσεις εκτίμησης της SOLUM με ημερομηνία εκτίμησης την 31.12.2021 ανέρχεται σε €100.296.300 (συμπεριλαμβανομένου του ακινήτου Ασκληπιού 96-96Α, Αθήνα, που αποκτήθηκε τον Ιανουάριο 2022), εκ των οποίων τα 20 είναι εκμισθωμένα και 10 γήπεδα/οικόπεδα εκ των οποίων 1 είναι εκμισθωμένο.
Μεταξύ των τελευταίων επενδύσεων της Μπλε Κέδρος περιλαμβάνεται, σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο που ενέκρινε η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, η αγορά μέσω δημόσιου αναγκαστικού πλειστηριασμού ενός αυτοτελούς διατηρητέου κτιρίου επί της οδού Ασκληπιού 96-96Α στην Αθήνα.
Το 84,69% της Μ.Ε.Ε. των μισθωμένων ακινήτων μισθώνεται από 3 μισθωτές (εφεξής οι «Βασικοί Μισθωτές»), οι οποίοι συνεισφέρουν συνολικά €5.705 χιλ. στα ετήσια έσοδα της Εταιρείας, ποσό το οποίο αντιστοιχεί στο 94,83% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων της Εταιρείας κατά την Hμερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου γεγονός που δημιουργεί εξάρτηση και καθιστά τον Όμιλο ευάλωτο σε περίπτωση απώλειας κάποιου από τους Βασικούς Μισθωτές. Επιπλέον, θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι Βασικοί Μισθωτές ελέγχονται από τον κ. Μιχαήλ Ευμορφίδη, ο οποίος κατά την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου κατέχει το 45% του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας., Συγκεκριμένα, η «ΗOTEL CLUSTER ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΚΑΙ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», η οποία ελέγχεται έμμεσα από τον μέτοχο της Εταιρείας κ. Μιχαήλ Ευμορφίδη κατά ποσοστό 100%, μισθώνει 6 συνολικά ακίνητα, τα ετησιοποιημένα μισθώματα των οποίων ανέρχονται σε €4.163.361 και αντιπροσωπεύουν κατά την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου ποσοστό 68,39% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων.
Η μικτή απόδοση του χαρτοφυλακίου (ήτοι ο λόγος του συνόλου των ετησιοποιημένων μισθωματων ως προς την εκτιμηθείσα αξία του Χαρτοφυλακίου του Ομίλου) την 31.12.2021 ανέρχεται σε 5,85%. Η διάρκεια της πλειοψηφίας των μισθωτικών συμβάσεων κυμαίνεται σε 12 έτη.
Η Εταιρεία έχει ήδη επενδύσει σε 6 τουριστικά ακίνητα στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, με το 68,39% των ετησιοποιημένων της μισθωμάτων να προέρχεται από τον ξενοδοχειακό τομέα. Σύμφωνα με την επενδυτική πολιτική της, η Εταιρεία προσβλέπει στην επέκταση των επενδύσεων της στον κλάδο των τουριστικών ακινήτων. Ο κλάδος του τουρισμού μπορεί να παρουσιάσει σημαντικές διακυμάνσεις, εξαρτώμενος τόσο από τις οικονομικές συνθήκες που επικρατούν σε παγκόσμιο επίπεδο όσο και από την ομαλότητα και σταθερότητα του εγχώριου πολιτικοοικονομικού περιβάλλοντος αλλά και από αστάθμητους παράγοντες όπως έγινε π.χ. με την Πανδημία.
Τι λέει για το Κουκάκι
Η νομική αβεβαιότητα ως προς τις άδειες δόμησης του κτιρίου (ξενοδοχείου COCOMAT ATHENS BC) της Εταιρείας επί της οδού Φαλήρου 5 και παρόδου Συγγρού 34 στην Αθήνα και ως προς το καθεστώς των όρων δόμησης στην περιοχή όπου κείται η ιδιοκτησία δύναται να οδηγήσει στον ουσιώδη περιορισμό της εκμετάλλευσης του ξενοδοχείου που λειτουργεί σήμερα στο εν λόγω ακίνητο και σε αυτήν ακόμη τη διακοπή της λειτουργίας του ξενοδοχείου και συνακόλουθα σε μείωση του μισθώματος που λαμβάνει η Εταιρεία ή και σε καταγγελία της μίσθωσης του κτιρίου και άρα να επιδράσει αρνητικά στην επιχειρηματική δραστηριότητα και τα αποτελέσματα της Εταιρείας.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) ακύρωσε «μόνο τις αναθεωρήσεις της αρχικής άδειας δόμησης και έγκρισης αντίστοιχα» με το επιχείρημα πως «για την ανέγερση κτιρίων πλησίον μνημείων εγγεγραμμένων στον Κατάλογο Παγκόσμιας Κληρονομιάς, όπως η Ακρόπολη και εντός του αρχαιολογικού χώρου των Αθηνών, όπως εν προκειμένω, απαιτείται υποχρεωτικά η προηγούμενη γνωμοδότηση του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου και η συνακόλουθη έγκριση της Υπουργού Πολιτισμού για κάθε άδεια αρχική ή κατόπιν αναθεώρησης».
Η δικαστική διαμάχη με κατοίκους της περιοχής που ζητούν, με βάση την απόφαση του ΣτΕ, να ανακληθεί πλήρως η οικοδομική άδεια που είχαν εκδώσει οι υπηρεσίες του δήμου Αθηναίων συνεχίζεται. Η σχετική αίτηση ακύρωσης αναμένεται να εκδικαστεί από το Διοικητικό Εφετείο στις 10 Οκτωβρίου. Ύστερα από ενστάσεις των κατοίκων που ζητούν ανάκληση της οικοδομικής άδειας έχει υπάρξει παρέμβαση της Διεύθυνσης Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του Υπουργείου Πολιτισμού, όπου εγκρίθηκε τροποποιημένη ως προς το μέγιστο ύψος η μελέτη ανέγερσης του ξενοδοχείου και υπήρξε «κούρεμα» από τα 33 στα 24 μέτρα. Η εταιρεία έχει ασκήσει αιτήσεις ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Ακίνητα του Ομίλου
Πατριάρχου Ιωακείμ 36, Αθήνα – Ξενοδοχείο: Πρόκειται για αυτοτελές, πολυώροφο κτίριο, συνολικής επιφάνειας 1.751,99 τ.μ. που βρίσκεται επί της οδού Πατριάρχου Ιωακείμ 36 στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, πέντε άνω του ισογείου ορόφους και δώμα. Το ακίνητο λειτουργεί ως ξενοδοχείο ενώ στο ισόγειο και στο υπόγειο υπάρχει κατάστημα. Το οικόπεδο, επί του οποίου έχει ανεγερθεί το εν λόγω κτίριο, έχει συνολικό εμβαδόν 285,63 τ.μ. Το ακίνητο κατασκευάστηκε το 1935 και ανακατασκευάστηκε ριζικά το 2015. Από την 22.01.2018, η PAVILLEM, ιδιοκτησία της οποίας είναι το ακίνητο, εκμίσθωσε το ξενοδοχείο στη HOTEL CLUSTER δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με ισχύ για δώδεκα (12) έτη. Το Ετησιοποιημένο Μίσθωμα για το 2021 ανήλθε στο ποσό των €725.760 πλέον Φ.Π.Α. 24% ενώ το Ετησιοποιημένο Μίσθωμα την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου ανέρχεται σε €762.773,76, πλέον Φ.Π.Α. 24%. Το κατάστημα του ακινήτου είναι εκμισθωμένο, από την 01.12.2015, στην COCO-MAT δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με ισχύ για δώδεκα (12) έτη. Το ετησιοποιημένο μίσθωμα για το 2021 ανήλθε στο ποσό των €127.898, πλέον Φ.Π.Α. 24%.
Ηροδότου 2, Αθήνα – Ξενοδοχείο: Πρόκειται για αυτοτελές, πολυώροφο διατηρητέο κτίριο συνολικής επιφάνειας 559,02 τ.μ., αποτελούμενο από ισόγειο και τρεις άνω του ισογείου ορόφους. Το ακίνητο βρίσκεται επί της οδού Ηροδότου στον αριθμό 2 στην περιοχή του Κολωνακίου και η λειτουργία του ως ξενοδοχείου ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2019. Στην Εταιρεία ανήκουν τα 2/3 εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας. Το υπόλοιπο 1/3 ανήκει σε μη συνδεδεμένα πρόσωπα, κατά την έννοια του ΔΛΠ 24. Το οικόπεδο, επί του οποίου έχει ανεγερθεί το εν λόγω κτίριο, έχει συνολικό εμβαδόν 181,53 τ.μ. Το ακίνητο κατασκευάστηκε το 1936 και ανακατασκευάστηκε το 2018. Το ξενοδοχείο ξεκίνησε τη λειτουργία τον Απρίλιο του 2019 και λειτουργεί ενιαίως με το όμορο κτίριο της οδού Υψηλάντου 2, Αθήνα. Το ακίνητο αποκτήθηκε από την Εταιρεία το 2017. Από την 01.10.2017, το ακίνητο είναι εκμισθωμένο στη HOTEL CLUSTER δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με ισχύ αρχικά για είκοσι πέντε (25) έτη, η οποία παρατάθηκε επί 2ετία κατόπιν άσκησης από τη μισθώτρια δικαιώματος που της παρασχέθηκε εκ του νόμου και ισχύει συνεπώς για είκοσι επτά (27) έτη. Το Ετησιοποιημένο Μίσθωμα ανήλθε το 2021 στο ποσό των €29.040, πλέον Φ.Π.Α. 24%.
Υψηλάντου 2, Αθήνα – Ξενοδοχείο: Πρόκειται για αυτοτελές, πολυώροφο κτίριο, το οποίο εκτείνεται σε δύο υπόγεια, ισόγειο και επτά ορόφους άνωθεν αυτού, εκ των οποίων οι τέσσερις τελευταίοι βρίσκονται σε εσοχή, συνολικής επιφάνειας 1.600,30 τ.μ. Το ακίνητο λειτουργεί ως ξενοδοχείο. Το οικόπεδο, επί του οποίου έχει ανεγερθεί το εν λόγω κτίριο, έχει συνολικό εμβαδόν 243 τ.μ. Το ακίνητο κατασκευάστηκε το 1966 και ανακατασκευάστηκε ριζικά αρχικά το 2000 και έπειτα το 2018. Το ακίνητο αποκτήθηκε από την Εταιρεία το 2017. 80 Από την 01.04.2018, το ακίνητο είναι εκμισθωμένο στη HOTEL CLUSTER δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με ισχύ για δώδεκα (12) έτη. Το Ετησιοποιημένο Μίσθωμα το 2021 ανήλθε στο ποσό των €720.000, πλέον Φ.Π.Α. 24%.
Φαλήρου 5 και Παρόδου Συγγρού 34, Αθήνα – Ξενοδοχείο: Πρόκειται για αυτοτελές, πολυώροφο κτίριο που βρίσκεται επί των οδών Φαλήρου αριθμός 5 και Παρόδου Συγγρού αριθμός 34, στην Αθήνα και λειτουργεί ως ξενοδοχείο 5 αστέρων ενώ διαθέτει 95 δωμάτια. Πρόκειται για δεκαώροφο κτίριο με δύο υπόγεια και δώμα, συνολικής επιφανείας 5.169,18 τ.μ. που βρίσκεται σε οικόπεδο επιφάνειας 753,03 τ.μ. Στην Εταιρεία περιήλθε το οικόπεδο το 2016. Η κατασκευή του ξενοδοχείου ολοκληρώθηκε το 2019. Από την 01.06.2019, το ακίνητο είναι εκμισθωμένο στη HOTEL CLUSTER δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με ισχύ έντεκα (11) ετών και επτά (7) μηνών. Το ετησιοποιημένο μίσθωμα ανήλθε το 2021 στο ποσό των €2.160.000, πλέον Φ.Π.Α. 24% ενώ για το 2022 θα ανέλθει σε €2.270.160, πλέον Φ.Π.Α. 24%.
Παραλιακός Οικισμός Ξηφιά, Μονεμβασιά – Οικιστική Κατοικία: Πρόκειται για διώροφη κατοικία με υπόγειο, ισόγειο ξενώνα, τρεις ισόγειες αποθήκες και πισίνα με συνολική επιφάνεια 457,53 τ.μ. επί οικοπέδου 3.736,50 τ.μ. Το ακίνητο κατασκευάστηκε το 1989 και αποκτήθηκε από την Εταιρεία το 2015. Το ακίνητο δεν είναι εκμισθωμένο.
