Κτήρια που λειτουργούν ως εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments) στο κέντρο της Αθήνας, κατά βάση σε Εξάρχεια και Κολωνάκι, ή και σε Πλάκα, περιοχή Μουσείου και Λ. Αλεξάνδρας, κάποια εκ των οποίων έχουν retail (ισόγεια καταστήματα), όπως κτίριο γραφείων επί της Λ. Βασιλίσσης Σοφίας περιλαμβάνονται στη λίστα των assets που πρόκειται να εξαγοράσει η REDS, με στόχο την ενίσχυση της θέσης της στον τομέα φιλοξενίας και διαμονής.
Τα 8 ακίνητα διαθέτουν μικτές χρήσεις εμπορικών καταστημάτων και εξυπηρετούμενων, πολυτελών διαμερισμάτων, 1 ακίνητο διαθέτει αποκλειστικά εξυπηρετούμενα, πολυτελή διαμερίσματα και τέλος 1 ακίνητο διαθέτει χώρους γραφείων. Υπάρχουν π.χ. μισθώσεις διάρκειας 10 ετών, ενώ κατά βάση αναφέρεται μίσθωση από την εταιρεία HESTIA LUXURY APARTMENST (MIKE). Πρόκειται για την γνωστή «εσωτερική» - ενδοομιλική συναλλαγή που έχει αναφέρει το insider.gr τόσο προ εβδομάδας, όσο και προ ημερών μόλις, με τη REDS να ετοιμάζεται να εξαγοράσει, έναντι ποσού 79,8 εκατ. ευρώ, το 100% της εταιρείας «Athens Properties BV», συμφερόντων Reggeborgh Invest BV - Χένρι Χόλτερμαν.
Τα ακίνητα
Στην ιστοσελίδα της REDS, θυγατρικής του ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ στο real estate (έχει βγει εκτός ταμπλό) αναρτήθηκε το valuation report με κάποιες πληροφορίες, αναφορικά με τις χρήσεις, τα αρχικά μισθώματα, τους μισθωτές κ.α.. Από αυτό, διαφαίνεται ότι έσοδα πέριξ των 2 εκατ. ευρώ τον χρόνο σε αρχικό στάδιο φέρεται να εξασφαλίσει η REDS από τα ετήσια μισθώματα των 10 ακινήτων. Πάντως, το σχεδόν 300 σελίδων (και όχι ιδιαίτερα εύχρηστο) valuation report, έχει πίνακες με προβολές σε βάθος ετών, κάνει λόγο για αναπροσαρμογές μισθωμάτων (πληθωρισμός κ.α.), κατά συνέπεια, ενδεχομένως τα «τελικά» νούμερα και τα ετήσια μισθώματα να διαφοροποιούνται. Προφανώς, στην διάρκεια της Γ.Σ. που θα κληθεί να εγκρίνει το deal θα ξεκαθαρίσουν οι λεπτομέρειες για τα έσοδα που θα «πετύχει» η REDS από τη συναλλαγή. Την επένδυση θα χρηματοδοτήσει το ομολογιακό δάνειο ύψους 65 εκατ. και επταετούς διάρκειας που θα εκδώσει η Reds και θα καλύψει η ΕΛΛΑΚΤΩΡ (επίσης θέμα της Γ.Σ.).
Στη λίστα με τα ακίνητα περιλαμβάνονται εξαώροφο κτίριο στη λεωφόρο Αλεξάνδρας 38, κοντά στο Πεδίον του Άρεως, με εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο και εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, αξίας 6,12 εκατ. ευρώ, εξαώροφο κτίριο στην οδό Ασκληπιού 9 στα Εξάρχεια, που λειτουργεί ως τουριστικό κατάλυμα με εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, με τιμή διανυκτέρευσης έως 160 ευρώ, αξίας 6,3 εκατ., ακίνητο στην Ασκληπιού 61, αξίας 5,43 εκατ. ευρώ. Επίσης, περιλαμβάνονται εξαώροφο κτίριο στην οδό Αβέρωφ 7, κοντά στο Εθνικό Αρχαιολογικό Μουσείο, αξίας 15,7 εκατ. ευρώ. εξαώροφο κτίριο στην οδό Δημητρέσσα 4 με 25 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, αξίας 9,44 εκατ. ευρώ, κτίριο μικτής χρήσης στη διασταύρωση Ιπποκράτους και Ναυαρίνου, με συνολική αξία 5,82 ευρώ, εξαώροφο κτίριο που περιλαμβάνει τρία καταστήματα και εξυπηρετούμενα διαμερίσματα στην Κολοκοτρώνη 23, συνολικής επιφάνειας 1.000 τετραγωνικών μέτρων και αξίας 6,37 εκατομμυρίων, εξαώροφο κτίριο με ισόγειους χώρους λιανικής πώλησης και εξυπηρετούμενα διαμερίσματα στη συμβολή της Ερμού με την οδό Μιαούλη στην Πλάκα, με αξία 13,84 εκατ. ευρώ. εξαώροφο κτίριο στην οδό Ρόμβης 9, αξίας 6,65 εκατ.. Επίσης, υπάρχει πενταώροφο γραφειακό κτίριο στη συμβολή των οδών Βασιλίσσης Σοφίας και Χατζηλωστάση, αξίας 4,05 εκατομμυρίων ευρώ.
Το μεταβατικό πλάνο για εξασφάλιση εισοδήματος και τα ακίνητα
Σε κάθε περίπτωση, όπως έχουμε αναφέρει, στο πλάνο της REDS είναι η ενίσχυσή της καθώς μετά την πώληση του Smart Park επί της ουσίας έχει μείνει χωρίς δραστηριότητα και έσοδα. Δεδομένου ότι η ανάπτυξη και εκμετάλλευση των μεγάλων projects (Γούρνες, Campas, Μαρίνα Αλίμου) απαιτεί χρόνο ωρίμανσης μερικών ετών, έως τότε στον όμιλο, ως μέρος της στρατηγικής τους, επιδιώκουν την απόκτηση εν λειτουργία ακινήτων που θα φέρουν εισόδημα. Μάλιστα, μάλλον θα πρέπει να αναμένουμε και νέες κινήσεις, δηλαδή απόκτηση και άλλων ακινήτων, ενώ θυμίζουμε, όπως και προ ημερών αναφέραμε, ότι έχει γίνει ήδη και «άνοιγμα» στον τουρισμό. Καθώς, το καλοκαίρι υπεγράφη κι επισήμως μεταξύ της Ελληνικής Ολυμπιακής Επιτροπής και του ανάδοχου κοινού σχήματος των Reds, μέλος του Ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ (70%) / SWOT Hospitality (30%), η σύμβαση για την 25ετή εκμίσθωση του ξενοδοχειακού ακινήτου, που λειτουργούσε ως Civitel Hotel επί της λεωφόρου Κηφισίας, σε κομβικό σημείο, στο ύψος του Ολυμπιακού Σταδίου, απέναντι από το εμπορικό κέντρο Golden Hall, με δικαίωμα παράτασης 10 ετών, ιδιοκτησίας της πρώτης. Προφανώς, στην εταιρεία εκτός της ανάπτυξης projects αναζητούν και εισοδήματα από ακίνητα (μισθώματα).
Σύμφωνα με έγγραφο που δημοσιοποιήθηκε στο ΓΕΜΗ από τη REDS, «η περιγραφόμενη συναλλαγή εξυπηρετεί το εταιρικό συμφέρον και τη στρατηγική της εταιρίας τόσο σε βραχυπρόθεσμο όσο και σε μακροπρόθεσμο επίπεδο. Η REDS εστιάζοντας κυρίως στα μεγάλα έργα αναπτύξεων μικτών χρήσεων τα οποία διαθέτει στο χαρτοφυλάκιό της παρακολουθεί ταυτόχρονα τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται στην αγορά δίνοντας έμφαση σε λειτουργικά ακίνητα τα οποία αποφέρουν άμεσα έσοδα και χρηματοοικονομικές ροές. Σε συνέχεια της από 31.07.2024 σύναψη μακροχρόνιας μίσθωσης για την εκμετάλλευση του επί της Λεωφόρου Κηφισίας, ακινήτου της Ελληνικής Ολυμπιακής Επιτροπής το οποίο θα λειτουργήσει ως ξενοδοχείο υψηλών προδιαγραφών, η REDS με την περιγραφόμενη συναλλαγή ενισχύει περαιτέρω το αποτύπωμά της στον κλάδο της διαμονής και του Τουρισμού.
Την 30.06.2024 και μετά από σχετική ανάθεση, η εταιρία Primal Advisors, σύμβουλοι κτηματομεσιτικοί, παρέδωσαν στην REDS την έκθεση αποτίμησης (Valuation Report), την οποία διενήργησαν για τα 10 εν θέματι ακίνητα. Οι εκτιμητές προχώρησαν σε έρευνα στην τρέχουσα αγορά των ακινήτων, της διαμονής και του τουρισμού και χρησιμοποίησαν την μέθοδο επένδυσης. Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή, η αξία ενός ακινήτου σήμερα είναι η παρούσα αξία των μελλοντικών ταμειακών ροών που μπορεί να αναμένει να λάβει ο επενδυτής. Δεδομένου ότι εξαρτάται από την είσπραξη ενοικίων, αυτή η προσέγγιση είναι η πιο κοινή για εμπορικά μισθωμένα ακίνητα. Υπολογίζοντας τα αναμενόμενα έσοδα, έξοδα και το EBITDA για μια περίοδο 10 ετών και προεξοφλώντας τις μελλοντικές ταμειακές ροές κατέληξαν σε συνολική αποτίμηση του χαρτοφυλακίου η οποία ανέρχεται στο ποσό των 79.810.000 ευρώ. Το τίμημα της υπό αξιολόγησης συναλλαγής, κρίνεται δίκαιο και εύλογο λαμβάνοντας υπόψη την έκθεση αποτίμησης την οποία επισκόπησε και θεώρησε εύλογη και η εταιρία. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω το Διοικητικό Συμβούλιο καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το τίμημα είναι εύλογο και δίκαιο για τα συναλλασσόμενα μέρη».
Το ομολογιακό
Η εταιρεία REDS Α.Ε., μέλος του Ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ, σχεδιάζει την έκδοση κοινού ομολογιακού δανείου ύψους έως 65 εκατ., με σκοπό τη μερική χρηματοδότηση της εξαγοράς ολλανδικής εταιρείας συμμετοχών. Η εξαγορά αφορά την απόκτηση του 100% των εταιρειών ειδικού σκοπού οι οποίες είναι αποκλειστικές ιδιοκτήτριες ακινήτων. Το δάνειο θα είναι 7ετούς διάρκειας, με επιτόκιο EURIBOR έτους + 2,65%, ετήσια εκτοκιστική περίοδο, αποπληρωμή σε 7 ίσες ετήσιες δόσεις ποσού 5 εκατ., πλέον ποσού 30 εκατ. ευρώ που θα εξοφληθεί στη λήξη του δανείου (αλλά και Δυνατότητα Πρόωρης Αποπληρωμής χωρίς κόστος). Επίσης, η REDS θα έχει την υποχρέωση να προπληρώσει έναντι του δανείου, το σύνολο του ποσού που θα εισπράξει από την πώληση ενός οικοπέδου εκτάσεως 8.530 τ.μ., ευρισκομένου στην οδό Straulesti Boulevard District 1 στο Βουκουρέστι.
