Του Γιώργου Φαρμάκη*
Από τις αρχές του έτους η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) έχει προχωρήσει σε αυξήσεις των επιτοκίων με προσδοκία τον περιορισμό των πληθωριστικών τάσεων που υπάρχει στην Ευρώπη. Αυτή η κίνηση επηρέασε σημαντικά την κίνηση της αυξανόμενης ζήτησης και αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα και αναμένεται να συνεχίσει να επηρεάζει και το επόμενο διάστημα.
Με την άνοδο των επιτοκίων από την ΕΚΤ, όλες οι τράπεζες της Ελλάδας ανέβασαν τα επιτόκια στεγαστικών/ επιχειρηματικών δανείων και προσπαθούν να μεταφέρουν όλο και περισσότερους ενδιαφερόμενους σε αγορές μέσω δανεισμού κυμαινόμενου επιτοκίου. Κατ’ επέκταση οι αλλαγές επιφέρουν και αλλαγές στην στεγαστική δόση η οποία αρχίζει (και θα ενταθεί το επόμενο διάστημα) να επιβαρύνει επιπλέον τους δανειολήπτες πέραν του πληθωρισμού που ήδη επιφέρει σημαντικές αλλαγές στον καταμερισμό των εξόδων.
Σε συνέχεια των αυξήσεων, οι υποψήφιοι δανειολήπτες θα αρχίσουν να εξετάζουν μικρότερα κεφάλαια και δόσεις δανείου, άρα και φθηνότερα ακίνητα, κάτι το οποίο μετά την ανάπτυξη της αγοράς τα τελευταία δύο χρόνια αρχίζει και σπανίζει, με αποτέλεσμα να μειωθεί η ζήτηση για μεγαλύτερα – νεότερα ακίνητα, κατά συνέπεια οι πωλητές πρέπει να αρχίσουν να απευθύνονται κατά κύριο λόγο σε μεγαλύτερους επενδυτές με ίδια κεφάλαια ή σε αγοραστές του εξωτερικού (οι οποίοι όμως θα έχουν πρόσβαση σε ακριβότερα κεφάλαια) οι οποίοι δεν θα μπορούν να απορροφήσουν την προσφορά και θα προσπαθήσουν να ρίξουν τις τιμές σημαντικά για να προχωρήσουν.
Σύμφωνα με μελέτη της ΕΚΤ η αύξηση κατά 1 μονάδα των επιτοκίων προκαλεί πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% μετά από περίπου δύο έτη και πτώση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Με την υφιστάμενη τιμή των επιτοκίων ήδη παρακολουθούμε μία δυσκαμψία στην αγορά, με μεγάλους επενδυτές να μειώνουν τον ρυθμό επενδύσεών, αναμένοντας τις νέες τιμές της αγοράς ( αλλά και μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων τα οποία θα διατεθούν το 2023) και μικρότερους – μέσους αγοραστές επίσης να μειώνουν το ενδιαφέρον τους για ακίνητα λόγω των αυξημένων τιμών πώλησης και του φόβου ύφεσης που επικρατεί στην αγορά.
Κλείνοντας, το επόμενο διάστημα, αναμένουμε μία περαιτέρω μείωση στον ρυθμό των νέων αγοραπωλησιών στην αγορά η οποία θα είναι μέρος μία γενικευμένης συρρίκνωσης της δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων η οποία θα πρέπει να ωθήσει τους πωλητές να μειώσουν σημαντικά τις τιμές πώλησης των ακινήτων και τους ενδιαφερόμενους αγοραστές να δαπανούν μεγαλύτερο μέρος των ιδιωτικών τους κεφαλαίων για την απόκτηση ακίνητων.
*Ο κ. Γιώργος Φαρμάκης είναι Transactions, Team Leader, Delfi Partners & Company
