Αν και οι γραφειακοί χώροι, ιδίως τα «πράσινα» βιοκλιματικά κτήρια με χαμηλό ενεργειακό κόστος, ο τομέα logistics και βέβαια, μέρος της οικιστικής αγοράς συνεχίζουν να αποτελούν το βασικό «μενού» των αναπτύξεων από πλευράς των εταιρειών ακινήτων (ΑΕΕΑΠ κ.α.) αλλά και ενδιαφέροντος από επενδυτές – αγοραστές, εντούτοις, φαίνεται ότι υπάρχουν και άλλοι τομείς, όχι πρώτης προβολής τουλάχιστον στην Ελλάδα, που μπορούν να αποτελέσουν εναλλακτικούς επενδυτικούς στόχους.
Ένα από τα συμπεράσματα που «βγήκαν» από το συνέδριο Prodexpo αυτό είναι πως το προσεχές χρονικό διάστημα θα είναι δύσκολο για τους επενδυτές στα ακίνητα λόγω και των συνεχών αυξήσεων στα επιτόκια από την ΕΚΤ. Η αύξηση του κόστους δανεισμού που μπορεί να φέρει μείωση της ζήτησης ενδέχεται σε έναν βαθμό, τουλάχιστον σε κάποια assets, να βάλει ένα σχετικό «φρένο» στην ανάπτυξη της εγχώριας αγοράς real estate που μέχρι στιγμής δεν πτοήθηκε ούτε από την πανδημία, ούτε από την ενεργειακή κρίση, ούτε από τις γεωπολιτικές αναταράξεις.
Οι εναλλακτικοί τομείς
Όπως σημείωσαν στελέχη του χώρου του real estate στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo, η αύξηση των επιτοκίων αναμένεται να επηρεάσει τα yields για αυτό και οι επενδυτές θα στραφούν σε εναλλακτικούς τρόπους επένδυσης, σε εξειδικευμένα προϊόντα που μπορούν να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις σε σχέση με άλλους τύπους ακινήτων. Ανάμεσα σε αυτούς είναι οι χώροι όπως π.χ. των οικιστικών συγκροτημάτων – κοινοτήτων, της υγείας, οι φοιτητικές κατοικίες, ενώ όπως επίσης δηλώθηκε στην Ελλάδα απουσιάζει ένα τομέας real estate που διεθνώς έχει ενδιαφέρον, αυτός της ανάπτυξης μονάδων φροντίδας ανθρώπων της τρίτης ηλικίας. Αυτοί οι τομείς, και γενικότερα ο χώρος των «κοινωνικών κτηρίων», μαζί με τις νέες αναπτύξεις σε χώρους υποδομών τύπου data centers, αποτελούν εναλλακτικές επιλογές για επενδύσεις. Προφανώς βέβαια, στη λίστα αυτή δεν μπορούν να απουσιάζουν ο τουρισμός (ιδίως ο πολυτελής κλάδος) και βέβαια μέρος του οικιστικού τομέα, όπως τα ακίνητα με υπηρεσίες (services apartments).
Δεν είναι άλλωστε τυχαίο το γεγονός ότι ΑΕΕΑΠ, εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων κ.α. έχουν αρχίσει να συνεπενδύουν με εξειδικευμένους ομίλους από τους χώρους της υγείας ή της παιδείας, ή να προωθούν εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, κάτι που είδαμε σε περιπτώσεις ομίλων όπως οι Premia, Prodea, Dimand κ.λπ., σε συνεργασίες με σχήματα όπως των εκπαιδευτηρίων Δούκα, τα εκπαιδευτήρια «Κωστέα – Γείτονα» για το νέο σχολείο στο Ελληνικό κ.α.
Την ίδια ώρα όμως, σχεδόν σύσσωμος ο κόσμος των στελεχών του real estate τηρεί επιφυλακτική στάση, συγκρατημένη αισιοδοξία για τη συνέχεια, αναμένοντας όμως και μια σχετική αποκλιμάκωση τιμών και αποδόσεων εν μέσω αβεβαιότητας (αύξηση κόστους υλικών, ενέργειας και επιτοκίων, «φρένο» σε επενδύσεις διεθνώς, πολιτικός παράγοντας κ.α.), με την αγορά ωστόσο να «κρατάει δύο ταχύτητες», τα ποιοτικά prime assets που δεν θα υποστούν καθίζηση και τα secondary assets που ίσως υποστούν τα απόνερα.
Διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον – Που ψάχνουν οι ξένοι
Πάντως, το ενδιαφέρον από το εξωτερικό δεν λείπει, κάτι που διαφαίνεται σε πολλούς τομείς του εγχώριου real estate και παρά την κρίση που ήδη παρατηρείται στην Γηραιά Ήπειρο. Γερμανοί, Αμερικανοί και Βρετανοί, ίσως και λόγω του έντονου ελληνικού στοιχείου στις χώρες αυτές, αποτελούν τις τρεις πιο δυναμικές κατηγορίες αγοραστών κατοικίας στην ελληνική αγορά, σύμφωνα τουλάχιστον με σχετική παρουσίαση του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos.gr, στο πλαίσιο της δεύτερης ημέρας του 23ου ετήσιου συνεδρίου ακινήτων Prodexpo. Όπως σημειώθηκε, από το 1 εκατ. αναζητήσεις ακινήτων, ποσοστό της τάξεως του 15% αφορά ενδιαφερομένους από το εξωτερικό. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προέρχεται από τους Γερμανούς, οι οποίοι ψάχνουν ακίνητα σε ολόκληρη την χώρα, κυρίως στην ηπειρωτική Ελλάδα, με τη Θεσσαλονίκη και την Χαλκιδική να αποτελούν τις κορυφαίες προτιμήσεις τους. Όσον αφορά στο είδος της κατοικίας, αναζητούν σπίτια 105τ.μ. αξίας περίπου 170.000 ευρώ. Δεύτερες στις αναζητήσεις είναι οι ΗΠΑ, τόσο από Έλληνες της διασποράς όσο και από Αμερικανούς, που ενδιαφέρονται για την αγορά θερινής κατοικίας 125τ.μ. αξίας περίπου 350.000 ευρώ σε ακριβές περιοχές, όπως οι Κυκλάδες και τα νότια προάστια της Αθήνας. Στην τρίτη θέση συναντάμε το Ηνωμένο Βασίλειο, όπου επίσης οι αναζητήσεις είναι μοιρασμένες μεταξύ Ελλήνων και Βρετανών. Στο επίκεντρο κατοικίες 115τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας, τα νότια και τα βόρεια προάστια και τις Κυκλάδες, αξίας γύρω στα 250.000 ευρώ.
Ακολουθούν οι Ισπανοί, οι Κύπριοι και οι Γάλλοι, με τους τελευταίους να επιδεικνύουν το τελευταίο διάστημα αυξημένο ενδιαφέρον, ιδίως για την Πάρο, τις υπόλοιπες Κυκλάδες και το κέντρο των Αθηνών. Οι αναζητήσεις τους αφορούν σε σπίτια 110τ.μ. αξίας 260.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τον κ. Μελαχροινό (διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos.gr), από τις υπόλοιπες χώρες ξεχωρίζει το ενδιαφέρον των Βούλγαρων για σχετικά φθηνά ακίνητα στην Καβάλα και τη Χαλκιδική, όπως και των Ισραηλινών, που εισήλθαν για πρώτη φορά στη λίστα των κορυφαίων υποψήφιων αγοραστών. Το ενδιαφέρον από το Ισραήλ μεγαλώνει χρόνο με τον χρόνο, κυρίως για ακίνητα 130τ.μ. και τιμή γύρω στα 215.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, τα νότια και βόρεια προάστια και τις Κυκλάδες. Την πρώτη 20αδα συμπληρώνει η Ρωσία, με το ενδιαφέρον, όπως είπε ο ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos Group, να έχει ατονήσει μετά την έναρξη του πολέμου.
Το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών πιστοποίησε και ο κ. Γιάννης Ρεβύθης. «Οι τιμές των εξοχικών κατοικιών και δη των πολυτελών έχει εκτοξευθεί σε ύψος-ρεκόρ φέτος, καταγράφοντας αύξηση των αγοραπωλησιών κατά 40% ή και 50% συγκριτικά με το 2019, σε δημοφιλείς προορισμούς, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, όπου φέτος καταγράψαμε για πρώτη φορά συναλλαγές μεμονωμένων ακινήτων αξίας ακόμη και 25 εκατ. ευρώ, ενώ στη Σαντορίνη, τα αντίστοιχα ποσά διαμορφώθηκαν στα 8-12 εκατ. ευρώ», επισήμανε ο κ. Ρεβύθης. Όπως μάλιστα ανέφερε ο ίδιος, ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, της τάξεως του 300%-400% συγκριτικά με το 2019, έχουν σημειώσει φέτος κι εναλλακτικοί προορισμοί, όπως οι Παξοί, η Πάτμος, η Σέριφος, η Μήλος η Αντίπαρος, η Σχοινούσα, η Ίος.
Σύμφωνα επίσης με τον κ. Γιώργο Μαντζαβινάτο (διευθύνων σύμβουλος της QRes, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, μέλος του ομίλου Qualco), διαχειριστές κεφαλαίων από Σκανδιναβικές χώρες εντοπίζουν στην Ελλάδα μια επενδυτική ευκαιρία με στόχο την προσέλκυση συνταξιούχων από τις αντίστοιχες χώρες χάρις στην ορατότητα που έχει αποκτήσει η ελληνική αγορά ακινήτων, απόρροια του τουρισμού. Ρόλο σε αυτό παίζει η καλοκαιρία που επικρατεί, άρα και το χαμηλότερο ενεργειακό κόστος για τη θέρμανση ενός ακινήτου.
Ο Σταύρος Τόλιας, Managing Director της Zoia υποστήριξε ότι η ελληνική αγορά ακολουθεί τις διεθνείς τάσεις, με όλους τους μεγάλους παίκτες να επανατοποθετούνται. Σημείωσε ότι η Zoia διαθέτει στο χαρτοφυλάκιό της 840 διαμερίσματα σε Αθήνα και Πειραιά, τα οποία σύντομα θα γίνουν 1.000, προσφέροντας όλων των ειδών τα σπίτια για βραχυπρόθεσμες, μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες μισθώσεις. Προσέθεσε ότι η εταιρεία αγοράζει υφιστάμενα κτίρια και τα αναβαθμίζει ενεργειακά, κάτι που αποτελεί τον ορισμό της βιωσιμότητας.
Ο ρυθμός στον οικιστικό τομέα
Ένα θέμα βέβαια που «έπεσε στο τραπέζι» ήταν και το… τέμπο των τιμών στα ακίνητα. Από κάποιες πλευρές προβλέπεται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών πώλησης κατοικιών, λόγω της αύξησης των επιτοκίων, αλλά κυρίως εξαιτίας της υποχώρησης της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. Σε κάθε περίπτωση, το περιβάλλον πλέον είναι γεμάτο προκλήσεις, λόγω του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους, των υψηλών επιτοκίων, του υψηλού πληθωρισμού, αλλά και της κατάστασης πολιτικής και στρατιωτικής έντασης, που επικρατούν στην Ευρώπη. Είναι όμως θετικό ότι υπάρχει έλλειψη αποθέματος ακινήτων καλής ποιότητας και οι τιμές δεν είναι ακόμη υπερβολικές, παρότι έχουν αυξηθεί τα τελευταία τρία χρόνια. Πλην όμως, μέσω πλειστηριασμών θα βγούνε προσεχώς στην αγορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, από τη διαδικασία αναδιάρθρωσης των κόκκινων δανείων, και αυτό ίσως επηρεάσει τις τιμές ιδίως στα όχι ποιοτικά assets.
Ειδικότερα, όπως δήλωσε ο κ. Μητράκος, πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, από το 2017 η Ελληνική κτηματαγορά ακολουθεί μία σημαντική ανοδική πορεία έχοντας καλύψει το 80% των απωλειών της κρίσης, αλλά, όπως τόνισε «ακόμα δεν βρισκόμαστε στο προ κρίσης επίπεδο». Επιπλέον, πρόσθεσε ότι: «Η Ελλάδα δεν έχει ακολουθήσει το ράλι αύξησης τιμών της τάξης του 50% της διεθνούς κτηματαγοράς, άρα υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες». Όσον αφορά μία ενδεχόμενη «φούσκα» στην αγορά, επεσήμανε ότι: «Όλοι οι δείκτες δείχνουν ότι δεν οδηγούμαστε σε κάτι τέτοιο. Στην Ελλάδα δεν ανησυχούμε ιδιαίτερα στο κομμάτι αυτό».
Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο, κρίσιμος παράγοντας είναι το εάν η Ευρώπη μπει σε ύφεση, καθώς όπως είπε: «Η Ελλάδα μπαίνει αργότερα σε ύφεση αλλά μένει για περισσότερο διάστημα». «Ο δυναμισμός θα συνεχίσει, ίσως με μειωμένους ρυθμούς τα επόμενα τρίμηνα», εκτίμησε, καθώς ούτε η γεωπολιτική ούτε η ενεργειακή κρίση ανέκοψε αυτόν τον ρυθμό». Στο πλαίσιο και του προγράμματος αγοράς ομολόγων της ΕΚΤ, η αγορά έχει προεξοφλήσει 0,75 το προσεχές διάστημα και 0,5 μέχρι το τέλος του χρόνου. Όπως είπε, συνολικά, η αύξηση των επιτοκίων ίσως φτάσει στο 2,5%. «Αυτό αλλάζει τα δεδομένα για το κόστος δανεισμού τόσο για τις εταιρείες όσο και για τα νοικοκυριά. Γεγονός που θα περιορίσει τη ζήτηση και να δυσκολέψει την αγορά τα επόμενα έτη». Όσον αφορά την αύξηση του πληθωρισμού, ο κ. Μητράκος ανέφερε ότι ήδη επηρεάζει την κτηματαγορά, καθώς όπως είπε: Υψηλός πληθωρισμός σημαίνει αρνητικά επιτόκια, ωστόσο, αυτό αποτελεί μία ευκαιρία για τους ανθρώπους που έχουν ένα investment profile. Επιπλέον, όπως τόνισε ο κ. Μητράκος: Το προσεχές διάστημα Το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών μέχρι το 2024 θα χάσει το 20% της δύναμής του, γεγονός που θα περιορίσει την εγχώρια ζήτηση.
Πρόσθεσε ωστόσο ότι ένα κομμάτι των απωλειών θα καλυφθεί από τις μισθολογικές αυξήσεις, αλλά ταυτόχρονα σύμφωνα με τους δείκτες, απομακρύνεται ο κίνδυνος του spiral που μπορεί να επηρεάσει την αγορά. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ο πρώην υποδιοικητής της ΤτΕ: «Το καλό επενδυτικό ακίνητο θα έχει αυξημένη ζήτηση και θα κρατήσει μία θετική πορεία, όπως για παράδειγμα τα τουριστικά ακίνητα και τα logistics», και συμπλήρωσε ότι «έχουμε δρόμο να διανύσουμε ως χώρα για την ενίσχυση της ελληνικής κτηματαγοράς».
