«Οι ηγέτες των ακινήτων διαπιστώνουν πολιτική αστάθεια και η οικονομική αβεβαιότητα αντικαθιστά τις ανησυχίες της πανδημίας. Το 2023 θα οριστεί από επενδυτές ακινήτων που δίνουν προτεραιότητα στη μακροπρόθεσμη σταθερότητα και την ανανεωμένη εστίαση στον τρόπο με τον οποίο ο κλάδος ασκεί τις δραστηριότητές του. Καθώς οι ευρωπαϊκές οικονομίες έχουν αρχίσει να ανακάμπτουν από την πανδημία, έχουν πλέον διαταραχθεί από τις συνέπειες του πολέμου στην Ουκρανία. Πέρα από τον άμεσο ανθρώπινο αντίκτυπο, ο πληθωρισμός, λόγω της αύξησης του ενεργειακού κόστους, αλλάζει τις προοπτικές για τα ακίνητα το επόμενο έτος».
Σταθερή η θέση της Αθήνας
Αυτό προκύπτει από σχετική έρευνα «Αναδυόμενες τάσεις στο Real Estate: Ευρώπη 2023», που συντάσσουν από κοινού PwC και Urban Land Institute. Η έρευνα παρέχει μια προοπτική για τα ακίνητα σε όλη την Ευρώπη για βραχυπρόθεσμα και το 2023. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, αν και βρίσκεται εκτός της εικοσάδας της πανευρωπαϊκής κατάταξης, η Αττική και το αθηναϊκό real estate εξακολουθεί να συγκεντρώνει επενδυτικές προοπτικές για το 2023, σύμφωνα με τις προβλέψεις ξένων και εγχώριων θεσμικών επενδυτών (γενικότερα ερωτήθηκαν 1.038 στελέχη από 20 χώρες), οι οποίοι συμμετείχαν στην τελευταία ετήσια έρευνα Emerging Trends in Real Estate που πραγματοποιεί η PWC για λογαριασμό του Urban Land Institute (ULI).
Υπάρχουν προοπτικές στο real estate της πρωτεύουσας
Παρά την κατάταξή της στην 23η θέση της λίστας και το σχετικά μικρό μέγεθος της επενδυτικής της αγοράς, η Αθήνα θεωρείται από ορισμένους συνεντευξιαζόμενους ως καλή περίπτωση για τις προοπτικές ενοικίασης και επενδυτικής αξίας. «Η Αττική διαθέτει σημαντικές προοπτικές μελλοντικής ανόδου των αξιών των επενδυτικών ακινήτων αλλά και των ενοικίων», αναφέρεται χαρακτηριστικά. Όπως σχολιάζει ότι επικεφαλής τοπικού περιφερειακού ταμείου, «υπάρχει ακόμα υπολειπόμενη προσφορά προνομιούχων αποθεμάτων λόγω της πολύ παρατεταμένης ύφεσης. Τα τελευταία 10 χρόνια υπήρξαν κάποια εξελίξεις στα prime offices και στο λιανικό εμπόριο, αλλά ευκαιρίες υπάρχουν ακόμα». Αυτό έρχεται σε αντίθεση με την Κωνσταντινούπολη (θέση 29), όπου ο ίδιος μάνατζερ πιστεύει ότι «τα πράγματα θα γίνουν χειρότερα προτού βελτιωθούν», προσθέτοντας: «Μιλάς για τριψήφιο πληθωρισμό, παρόλο που η οικονομία συνεχίζει να αναπτύσσεται».
Στην κορυφή της λίστας βρίσκονται Λονδίνο, Παρίσι, Βερολίνο, Μαδρίτη Μόναχο, Άμστερνταμ, Φρανκφούρτη, Αμβούργο, Βαρκελώνη, Μιλάνο, Λισαβόνα, Βιέννη κ.α., ενώ μετά την Αθήνα οι Λυών, Ελσίνκι, Πράγα, Εδιμβούργο, Βουδαπέστη, Κωνσταντινούπολη με το Όσλο να βρίσκεται στην 30ή θέση. Η θέση της ελληνικής πρωτεύουσας παραμένει ίδια, ενώ η κατάταξη προκύπτει και με βάση το μέγεθος της εκάστοτε αγοράς.
Τα συμπεράσματα για την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων
Σε γενικές γραμμές, σύμφωνα με την έρευνα, το 91% εκτιμά ότι ο πληθωρισμός είναι η κύρια ανησυχία για το επιχειρηματικό περιβάλλον το 2023, το 79% των ερωτηθέντων λένε ότι η πολιτική αστάθεια διεθνώς προκαλεί ανησυχία, ενώ το 93% πιστεύουν ότι το ESG είναι ο πιο σημαντικός παράγοντας για επιτυχημένο οργανωτικό μετασχηματισμό.
Ενώ οι ηγέτες του κλάδου αναφέρουν μικρό άμεσο αντίκτυπο στα χαρτοφυλάκια ακινήτων τους από την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, οι συνέπειες του πολέμου φαίνονται στην αύξηση του ενεργειακού κόστους, στον πληθωρισμό πάνω από το μέσο όρο και, αργότερα, στην αύξηση των επιτοκίων. Η εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων στον τομέα των ακινήτων και οι προσδοκίες για κερδοφορία έχουν πέσει σε χαμηλό επίπεδο, αντανακλώντας τις εκτεταμένες ανησυχίες του κλάδου σε μια σειρά δεικτών για το επιχειρηματικό, το πολιτικό και το real estate περιβάλλον. Επτά στους 10 ερωτηθέντες πιστεύουν ότι η Ευρώπη θα περάσει σε ύφεση πριν από το τέλος του 2022.
Η έρευνα διαπίστωσε επίσης ότι το 91% των ερωτηθέντων ανησυχεί για τον πληθωρισμό, ακολουθούμενο από τις μεταβολές των επιτοκίων (89%) και την ευρωπαϊκή οικονομική ανάπτυξη (88%). Η πολιτική αβεβαιότητα σε παγκόσμιο, περιφερειακό και εθνικό επίπεδο προκαλεί μεγάλη ανησυχία, όπως επιλέχθηκε από το 79%, το 68% και το 54% των ερωτηθέντων αντίστοιχα.
Ευκαιρίες για ανάπτυξη και καλή απόδοση της επένδυσης εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά η εξίσωση του τι κάνει μια καλή συμφωνία έχει αλλάξει.
Αν και η δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης σε όλη την Ευρώπη διατηρήθηκε αρκετά καλά το 2022, υπάρχει ευρέως διαδεδομένη η πεποίθηση ότι μια ύφεση θα οδηγήσει σε πτώση των καταθέσεων και των ενοικίων, ακόμη και σε προηγουμένως εύρωστους τομείς. Η αγορά ακινήτων πάντα εξελίσσεται και το 2023 θα ανταμείψει όσους εξελίξουν τα χαρτοφυλάκια τους.
Τα οικιστικά ακίνητα εξακολουθούν να εκτιμώνται ιδιαίτερα, καθώς θεωρούνται ότι έχουν μεγαλύτερη εισοδηματική σταθερότητα από τους εμπορικούς τομείς. Εξειδικευμένοι υποτομείς, όπως η συνταξιοδότηση και η ανάπτυξη ηλικιωμένων, που στοχεύουν στη γήρανση του πληθυσμού, δημιουργούν ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
Ίσως ο πιο λαμπρός μοχλός αλλαγής είναι η άνοδος του ESG. Ο τομέας των ακινήτων, από τις κατασκευές, τη χρηματοδότηση, τη λειτουργία, κάνει την περιβαλλοντική, κοινωνική και εταιρική διακυβέρνηση να αφορά ένα μέρος των επιχειρηματικών αποφάσεων. Αυτό περιλαμβάνει τα πάντα, από τη μείωση των εκπομπών έως την ποικιλομορφία και την ένταξη στους οργανισμούς. Η έρευνα διαπίστωσε ότι το 87% των ερωτηθέντων βλέπει τη σημασία της δημιουργίας κοινωνικού αντίκτυπου παράλληλα με την οικονομική απόδοση.
«Δεν υπάρχει καμία ενιαία συζήτηση που θα έχετε με οποιονδήποτε συνομήλικό σας στον τομέα της ακίνητης περιουσίας που δεν καταλήγει να αναφέρεται στο ESG και στην απαλλαγή από τις ανθρακούχες εκπομπές, ανέφερε Ευρωπαίος επικεφαλής διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.
«Η στεγαστική κρίση δεν έχει εξαφανιστεί ακριβώς στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις. Είναι εκεί όπως ήταν πριν. Αν μη τι άλλο, η προσφορά είναι λίγο πιο περιορισμένη και οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, άρα και τα ενοίκια», ανέφερε Διευθυντής Επενδύσεων
«Η εναλλαγή από τα παραδοσιακά εμπορικά ακίνητα σε άλλα μέρη του δομημένου περιβάλλοντος είναι εδώ για να μείνει», σημείωσε διαχειριστής κεφαλαίων του Ηνωμένου Βασιλείου.
Ο πληθωρισμός
Όπως σημειώνεται, ο πληθωρισμός θα επηρεάσει κάθε πτυχή του τομέα των ακινήτων. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα προβλήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας οδήγησαν στην αύξηση της τιμής πολλών εισροών, όπως η ξυλεία. Οι αλυσίδες εφοδιασμού παραμένουν διαταραγμένες, αλλά αισθάνονται την πρόσθετη πίεση των αυξήσεων στις τιμές της ενέργειας, καθιστώντας τις μεταφορές πιο ακριβές.
Ο μεγάλος φόβος έγκειται στην πίεση στις αξίες των εμπορικών ακινήτων, η οποία έχει σηματοδοτηθεί καλά στον εισηγμένο κλάδο καθώς οι εκπτώσεις στην καθαρή αξία ενεργητικού συνεχίζουν να βαθαίνουν. Η πτώση των άμεσων αξιών των ακινήτων θεωρείται πλέον αναπόφευκτη, με την τιμολόγηση μεταξύ πρώτης και δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας να αναμένεται να διευρυνθεί. Μια μετατόπιση στα ποσοστά δανείου σε αξία θα επηρεάσει τις συμφωνίες που χρειάζονται φθηνά χρήματα για να είναι οικονομικά ελκυστικές.
Ωστόσο, οι περισσότεροι ηγέτες του κλάδου που μελετήθηκαν για αυτήν την έκθεση συμφωνούν ότι οι προοπτικές για τα ακίνητα δεν έχουν πέσει εντελώς στον γκρεμό, τουλάχιστον εν μέρει επειδή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων θεωρείται από καιρό ως αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού. Οι συνεντεύξεις και τα στρογγυλά τραπέζια δείχνουν ότι αυτό έχει προσελκύσει ορισμένους επενδυτές το 2022.
Με την προοπτική πτώσης των αξιών, το επόμενο έτος θα μπορούσε να είναι μια εξαιρετική ευκαιρία αγοράς για βασικούς επενδυτές που εξακολουθούν να είναι υποκατανεμημένοι στον κλάδο, επισημαίνει ένας τέτοιος επενδυτής. Αυτό θα αντιπροσώπευε κάτι σαν μια μετατόπιση από τα τελευταία χρόνια, όταν, όπως επισημαίνεται στο Emerging Trends in Real Estate® Europe, η υψηλή τιμή των υπαρχόντων πρωταρχικών περιουσιακών στοιχείων οδήγησε ορισμένους επενδυτές να ακολουθήσουν στρατηγικές «ανάπτυξης στον πυρήνα».
Η πολιτική αστάθεια
Σύμφωνα με την έρευνα, σε μια παγκοσμιοποιημένη οικονομία, με διεθνείς επενδυτές και προγραμματιστές να δημιουργούν χαρτοφυλάκια ακινήτων σε πολλές χώρες, καμία χώρα δεν υπάρχει σε απομόνωση. Η δεύτερη μεγαλύτερη κοινωνικοπολιτική ανησυχία είναι η διεθνής πολιτική αστάθεια (79%) με τις ευρωπαϊκές και εθνικές πολιτικές αναταράξεις να προκαλούν ανησυχίες.
Μόνο περίπου οι μισοί από τους ερωτηθέντες στη φετινή έρευνα αναμένουν να είναι καθαροί αγοραστές ευρωπαϊκών ακινήτων το επόμενο έτος. Αυτό το ποσοστό είναι χαμηλότερο σε σχέση με πέρυσι (59%) και ελαφρώς πιο πτωτικό από ό,τι οι ερωτηθέντες στην έρευνα κατά τη διάρκεια της πανδημίας—το 55% ήταν καθαροί αγοραστές στην προηγούμενη έκθεσή μας. Αν μη τι άλλο, ωστόσο, το κλίμα έχει υποχωρήσει περαιτέρω από τότε που η έρευνα διεξήχθη το καλοκαίρι.
Παρά τη συνολική αβεβαιότητα για το εγγύς μέλλον, οι συνεντεύξεις και τα στρογγυλά τραπέζια που πραγματοποιήθηκαν για την έκθεση αντικατοπτρίζουν διαφορετικές απόψεις μεταξύ κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων, ειδικοτήτων και γεωγραφιών. Υπάρχει μια άλλη πλευρά της δυσφορίας σε μια ύφεση, σύμφωνα με τον CFO μιας σκανδιναβικής εταιρείας ακινήτων: «σε ταραγμένους καιρούς γίνονται οι καλύτερες συμφωνίες και πιστεύω ότι ο επόμενος χρόνος θα ανοίξει ευκαιρίες για όσους έχουν πρόσβαση στο κεφάλαιο».
ESG και βιωσιμότητα
Για ένα συντριπτικό 93% των ηγετών του κλάδου που συμμετείχαν στην έρευνα, η λειτουργία μιας περιβαλλοντικά και κοινωνικά βιώσιμης επιχείρησης είναι ο πιο σημαντικός παράγοντας για επιτυχημένο οργανωτικό μετασχηματισμό στην ακίνητη περιουσία τα επόμενα 20 χρόνια.
Το ESG δεν είναι απλώς «ωραίο», καθώς οι ρυθμιστικές αρχές, οι επενδυτές και οι υφιστάμενοι και δυνητικοί υπάλληλοι ζητούν βελτιωμένη απόδοση. Από οικονομική άποψη, ένας σαφής οδικός χάρτης ESG μπορεί να βοηθήσει στον πιο αποτελεσματικό υπολογισμό του κινδύνου, βελτιώνοντας ενδεχομένως τους όρους χρηματοδότησης και ασφάλισης. Σχεδόν το 90% των ερωτηθέντων υπογραμμίζει τη σημασία της δημιουργίας κοινωνικού αντίκτυπου παράλληλα με την οικονομική απόδοση τα επόμενα 20 χρόνια, ενώ το 60% αναγνωρίζει τη σημασία της αύξησης της διαφορετικότητας στους οργανισμούς τους. Οι πρωτοβουλίες για τη διαφορετικότητα, την ισότητα και την ένταξη (DEI) έχουν τη δυνατότητα να οικοδομήσουν δημιουργικότητα και ανθεκτικότητα σε οργανισμούς που μερικές φορές ήταν μονοπολιτισμικοί.
Η αλλαγή της τάσης και το μέλλον
Όπως αναφέρεται, «στα 20 χρόνια που παράγουμε Αναδυόμενες Τάσεις στην Real Estate® Europe, είδαμε μια αλλαγή στην έννοια του τι είναι ακίνητη περιουσία. Έχει επεκταθεί πέρααπό τη σφαίρα του γραφείου, του λιανικού εμπορίου και της βιομηχανίας σε ένα εξαιρετικά ποικίλο μενού επενδυτικών περιουσιακών στοιχείων. Στις αρχές της δεκαετίας του 2000 εγκαινιάστηκε η ψηφιακή εποχή που οδήγησε στην ταχεία ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου που άλλαξε τον τύπο των περιουσιακών στοιχείων που απαιτούσαν οι λιανοπωλητές. Πιο πρόσφατα, εμφανίστηκε η αγορά Build to Rent και αυξανόμενη ζήτηση για ευέλικτους χώρους εργασίας.
Οι επόμενες δύο δεκαετίες θα αφορούν πολύ περισσότερο τον τρόπο με τον οποίο η βιομηχανία επιβλέπει μια ασάφεια των διακρίσεων μεταξύ των πολλών και των διαφορετικών τύπων ακινήτων».
Όπως συμφωνούν οι ηγέτες του κλάδου, η πρόοδος της τεχνολογίας και η αλλαγή των καταναλωτικών συνηθειών έχουν ήδη βοηθήσει να ξεφύγουν τα όρια μεταξύ των παραδοσιακών τομέων. «Αρχίζουμε να εισερχόμαστε σε έναν κόσμο όπου οι χρήστες είναι αγνωστικιστές στις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Μπορούν να το χρησιμοποιήσουν όπως λιανικό εμπόριο, γραφεία ή βιομηχανικά και logistics, αν θέλουν», λέει ένας επιχειρηματίας.
Ωστόσο, για να γίνει αυτό, οι επενδυτές και οι προγραμματιστές πρέπει να έχουν σωστά τις βασικές αρχές της επιχείρησης. Η παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008 το έδειξε. Το μέλλον της ακίνητης περιουσίας θα απαιτήσει επαναξιολόγηση από τις πρακτικές που αναπτύχθηκαν κατά τη διάρκεια μιας δεκαετίας φθηνού χρήματος στις νέες οικονομικές πραγματικότητες και κοινωνικοπολιτικούς παράγοντες. Για όσους μπορούν να το κάνουν, υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες».
