Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον 7 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε. Αναδεικνύοντας, την άμεση ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
«Οι καθυστερήσεις σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας είναι μια άλλη ένδειξη ότι το κόστος στέγασης είναι πολύ υψηλό. Παρόλο που οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά την περίοδο 2010 έως 2023, το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στην ΕΕ μειώθηκε από 12,4% το 2010 σε 9,3% το 2023. Τα ποσοστά μειώθηκαν σε 22 χώρες της Ε.Ε και αυξήθηκαν σε 5. Σύμφωνα με την Eurostat, στην Ελλάδα το 47,3% (2022:45,5%) των ατόμων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας, που αποτελεί το μεγαλύτερο ποσοστό στο σύνολο των 29 χωρών της Ε.Ε., όταν το μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 9,3%. Παράλληλα, αξίζει να αναφέρουμε ότι η αύξηση κατά 10,9 μονάδων σε σχέση με το 2020 (36,9%), αντιστοιχεί σε περίπου 1.100.000 περισσότερα άτομα. Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2023, ακολουθεί η Βουλγαρία 18,8% (2022:19,9%), η Ρουμανία 14,4% (2022:18,4%) και η Κύπρος 14,3% (2022:13.6%)», αναφέρεται σε ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates για τα κενά (κλειστά) ακίνητα στην Αττική καθώς και σε 12 Δήμους της Περιφέρειας.
Όπως αναφέρει ο κ. Θεμιστοκλής - Ανδρέας Μπάκας, πρόεδρος του δικτύου, «ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γ. Στουρνάρας στην ετήσια Έκθεση της ΤτΕ για την Νομισματική Πολιτική, επισημαίνει χαρακτηριστικά ότι η σημαντική και συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων, η οποία οδηγεί και σε άνοδο των ενοικίων, αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για το μέσο νοικοκυριό, καθώς καθιστά απαγορευτική την απόκτηση κατοικίας και αυξάνει σημαντικά το κόστος στέγασης, ειδικά για τα νέα ζευγάρια. Αυτό επιτείνει την κοινωνική ανισότητα, ενώ έχει αρνητικές προεκτάσεις και στον οικογενειακό προγραμματισμό, δυνητικά επηρεάζοντας δυσμενώς και το ποσοστό γεννήσεων. Παράλληλα ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κάνει λόγο για δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών υψηλά επίπεδα τιμών. Για την επίλυση του προβλήματος ο κ. Στουρνάρας αναφέρει χαρακτηριστικά ότι, κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.
Πολλάκις έχουμε αναφερθεί στα «κλειστά» ακίνητα και κατά πόσο θα μπορούσαν να αποτελέσουν «ανάχωμα» στην ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης αυξάνοντας την διαθεσιμότητα στην εγχώρια αγορά. Η κυβέρνηση υιοθετώντας την πρόταση που έχει κατατεθεί στον δημόσιο διάλογο από το 2023, νομοθέτησε την τριετή φοροαπαλλαγή επί των μισθωμάτων για κατοικίες που διατηρούνταν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια».
526.154 κατοικίες είναι κενές στην Περιφέρεια Αττικής από το σύνολο των 2.162.826
Όπως αναφέρεται στην έρευνα, σύμφωνα με την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ για το έτος 2021, 526.154 κατοικίες δηλώνονται ως κενές στην Περιφέρεια Αττικής εκ των οποίων 167.109 είναι κατοικίες έως 59 τμ, κατοικίες κατάλληλες για νέους, φοιτητές και οικογένειες, ενώ 359.041 είναι άνω των 60τμ.
Με βάση την ΕΛΣΤΑΤ, κενή είναι η κατοικία που βρέθηκε χωρίς ενοίκους κατά την ημέρα της απογραφής, επειδή: α) Προοριζόταν για ενοικίαση, β) Προοριζόταν για πώληση, γ) Χρησιμοποιούνταν κατά περιόδους ως εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία και δε διανυκτέρευσαν την ημέρα της απογραφής δ) Ήταν κενή για άλλο λόγο, π.χ. μετανάστευσε ή μετοίκησε ο ιδιοκτήτης, ή ήταν στο στάδιο της αποπερατώσεως, ή επισκευαζόταν.
Το σημαντικό θα ήταν να γνωρίζαμε την κατάσταση των δηλωμένων ως κενών κατοικιών, δηλαδή, αν χρίζουν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης, καθώς και πόσες κατοικίες έχουν σύνδεση με παρόχους ρεύματος.
Το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών καταγράφεται στην Περιφερειακή ενότητα κεντρικού τομέα των Αθηνών που αποτελείται από τους Δήμους ( Αθηναίων, Βύρωνος, Γαλατσίου, Δάφνης-Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιουπόλεως, Καισαριανής, Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνας) που καταγράφουν τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης.
117.137 κατοικίες είναι κενές στον Δήμο Αθηναίων από το σύνολο των 437.418
Ο Δήμος Αθηναίων περιλαμβάνει επτά δημοτικές κοινότητες, πρώην δημοτικά διαμερίσματα:
- Περιλαμβάνει το κέντρο των Αθηνών με το λεγόμενο εμπορικό τρίγωνο (Σύνταγμα - Ομόνοια - Μοναστηράκι, Πλάκα, Κολωνάκι Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι, Ιλίσια, Μακρυγιάννη).
- Περιλαμβάνει τις Ν.Α. συνοικίες (Παγκράτι - Ανάκτορα, Ζάππειο - Μετς, Κυνοσάργους, Γούβα, Νέος Κόσμος).
- Περιλαμβάνει τις Ν.Δ. συνοικίες (Αστεροσκοπείο, Πετράλωνα, Θησείο, Ρουφ, Βοτανικός, Ελαιώνας (Αθήνα)).
- Περιλαμβάνει τις Δ. συνοικίες (Κολωνός, Ακαδημία Πλάτωνος, Κολοκυνθού, Προφ. Δανιήλ, Σεπόλια).
- Περιλαμβάνει τις Β.Δ. συνοικίες από τα Κάτω Πατήσια μέχρι τον Προμπονά (Άγιος Ελευθέριος, Πατήσια, Ριζούπολη, Προμπονά).
- Περιλαμβάνει τις βόρειες κεντρικές συνοικίες (Πλατεία Αμερικής, Αττική (συνοικία), Κυψέλη).
- Περιλαμβάνει τις Β.Α. συνοικίες (Νέα Φιλοθέη, Αμπελόκηποι, Ελληνορώσων, Γουδή, Κουντουριώτικα, Ερυθρός Σταυρός, Γηροκομείο, Πολύγωνο, Γκύζη).
Συνολικά, στον Δήμο περιλαμβάνονται 48 συνοικίες που υποδιαιρούνται σε 129 γειτονιές. Σύμφωνα με τους κάτωθι πίνακες, το 26,7% των κατοικιών έχουν δηλωθεί ως κενές. Παράλληλα, το 70% των κατοικιών (82.116) είναι κατασκευής 1961-1980, κατοικίες που σίγουρα χρίζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης, ενώ 17.929 κατοικίες είναι κατασκευής μετά το 1981.
Σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι στον Δήμο Αθηναίων, το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών, είναι κατοικίες έως 79τμ, κατοικίες κατάλληλες για νέους, φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια. Συγκεκριμένα, 88.611 κατοικίες είναι επιφάνειας έως 79τμ., εκ των οποίων οι 52.297 είναι έως 59τμ, κατοικίες κατάλληλες για φοιτητές. Χαρακτηριστικά κατοικιών που τα τελευταία χρόνια καταγράφουν ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών, είτε πρόκειται για αγορά, είτε για ενοικίαση.
Παράλληλα, είναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει ποσοστό κενών κατοικιών 26,79%, την στιγμή που διαθέτει τα μεγαλύτερα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας και την υψηλότερη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
318.681 κατοικίες είναι κενές σε 50 Δήμους της Αττικής
Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, καταγράφεται υψηλός αριθμός κενών κατοικιών. Συγκεκριμένα στον Δήμο Ζωγράφου, έναν Δήμο που διαμένουν πολλοί φοιτητές, οι κενές κατοικίες αριθμούν τις 9.706, εκ των οποίων οι 5.069 είναι έως 60τμ και οι 7.936 έως 79τμ. Στο Περιστέρι και το Αιγάλεω, περιοχές που επιλέγουν πολλοί φοιτητές, τα κενά ακίνητα είναι 13.212 και 8.164 αντίστοιχα.
Ο Πειραιάς, καταγράφει τον υψηλότερο αριθμό κενών κατοικιών μετά τον Δήμο της Αθήνας, αριθμώντας 21.712 κατοικίες. Η Καλλιθέα, περιοχή υψηλής ζήτησης, καταγράφει 13.093 κενές κατοικίες και η Νέα Σμύρνη 7.553. Στην Γλυφάδα και στον Δήμο Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, οι κενές κατοικίες αριθμούν 7.725 και 9.389 αντίστοιχα. Στον Βύρωνα καταγράφονται 5.590 κενές κατοικίες και στον Γαλάτσι 5.020, ενώ στο Χαλάνδρι 4.639 και στον Κορυδαλλό 5.032.
Οι Δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 60-79τμ είναι o Βύρωνας, το Γαλάτσι, η Δάφνη – Υμηττού, του Ζωγράφου, της Καισαριανή, της Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνος, του Περιστερίου, της Αγίας Βαρβάρας, των Αναργύρων –Καματερού, Αιγάλεω , Ιλίου, του Περιστερίου, του Χαϊδαρίου, της Καλλιθέα, του Αγίου Δημητρίου, του Ελληνικού – Αργυρουπόλεως, του Μοσχάτου – Ταύρου, Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, της Λαυρεωτικής, Μαραθώνος, Σπάτων – Αρτέμιδας, του Ωρωπού, του Πειραιά, του Κερατσινίου – Δραπετσώνας, Κορυδαλλού, Νίκαιας – Αγ.Ιωάννη Ρέντη και του Περάματος.
Οι Δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 80-99τμ είναι της Αγίας Παρασκευής, ο Δήμος Λυκόβρυσης – Πευκής, Πεντέλης, Χαλανδρού, Αλίμου, Γλυφάδας, Νέας Σμύρνης, Παλαιού Φαλήρου, Κρωπίας, Παιανίας, Παλλήνης, Σαρωνικού, Ελευσίνας, Ασπροπύργου, Μάνδρας. Οι Δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 100-119τμ, είναι των Βριλησσίων και Παπάγου – Χολάργου. Ενώ, οι Δήμοι Κηφισιάς, Φιλοθέης – Ψυχικού και Διονύσου, καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών κατοικιών άνω των 150τμ.
Οι κενές κατοικίες σε 12 Δήμους της Περιφέρειας
Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, οι Δήμοι που καταγράφουν το υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών είναι ο Κορινθίων με 38%, ο Δήμος Ναυπλιέων με 36,92%, ο Δήμος της Καλαμάτας με 30,83%, ο Δήμος Ιωαννιτών και ο Δήμος Χανίων με 27,56%. Το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών καταγράφεται στον Δήμο Λαρισαίων 19,83%, στον Δήμο Ξάνθης με 22,12% και Κομοτηνής με 24,02%. Εντύπωση προκαλεί το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών στο Δήμο Ναυπλιέων, Καλαμάτας , Ιωαννιτών και Χανιών, διότι διαθέτουν Πανεπιστημιακές σχολές και έντονη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Πώς η αξιοποίηση των «κενών» οικιστικών ακινήτων μπορούν να αναχαιτίσουν το κόστος στέγασης – Οι 2+1 Προτάσεις
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, το σύνολο των άνωθεν ακινήτων που έχουν δηλωθεί ως κενά το 2021, σήμερα, μέρος αυτών είτε θα έχουν μισθωθεί αν ήταν κατοικήσιμα και δεν έχριζαν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης, είτε μπορεί να έχουν πουληθεί εντός της 4ετιας. Σίγουρα όμως το πλήθος των δηλωμένων ως κενών κατοικιών δεν παύει να είναι μεγάλος και η αξιοποίηση αυτών να αποτελεί μια άμεση λύση για την αναχαίτιση του κόστους στέγασης μέσω της αύξησης της διαθεσιμότητας.
Από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που μίσθωσαν τα «κενά» ακίνητα τους δεν θα πληρώσουν ούτε ένα ευρώ φόρο για τα ενοίκια που εισέπραξαν το τελευταίο τετράμηνο του 2024. Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι η φοροαπαλλαγή επί των μισθωμάτων εφαρμόζεται για τους 36 πρώτους μήνες μετά από το μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης. Οι ωφελούμενοι από τη νέα ρύθμιση είναι οι ιδιοκτήτες που για τουλάχιστον τρία χρόνια διατηρούσαν κλειστά τα ακίνητά τους και δεν τα είχαν εκμεταλλευτεί.
Η άνωθεν ρύθμιση αποτελεί σημαντικό κίνητρο για το σύνολο των ιδιοκτητών ακινήτων, αλλά, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι μέρος των δηλωμένων ως κενών κατοικιών, είτε πρόκειται για ακίνητα που χρίζουν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης και οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν τα οικονομικά εχέγγυα ή/και την πιστοληπτική ικανότητα να δανειστούν ώστε να προβούν στις απαραίτητες παρεμβάσεις, είτε πρόκειται για κατοικίες που ανήκουν σε funds – servicers, είτε για κατοικίες που έχουν πολεοδομικά-νομικά προβλήματα , είτε μισθώνονται «εκτός» μισθωτηρίου συμβολαίου, είτε ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να το μισθώσει.
Έλεγχοι ΑΑΔΕ - «κλειστών» ακινήτων
Διασταύρωση στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα μέσω πλατφόρμας διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ με για την ανυπαρξία συμβάσεων με εταιρείες παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας. Εάν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας είναι συμβεβλημένες αλλά η κατανάλωση είναι χαμηλότερη από τα δεδομένα όρια (νερό 7 m³, ρεύμα 35 kwh), το ακίνητο θεωρείται επίσης κενό. Παράλληλα, οι έλεγχοι που έχουν ανακοινωθεί από κλιμάκια υπαλλήλων της ΑΑΔΕ για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, να επεκταθούν και στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα κυρίως στις «πιεσμένες» περιοχές.
Φορολόγηση των «κλειστών» (χωρίς αιτιολογημένη αιτία) κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων σε «πιεσμένες» περιοχές - με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους (χωρίς δημοσιονομικό κόστος – εν δυνάμει νέα έσοδα)
Το άνωθεν μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί αποκλειστικά στις «πιεσμένες» περιοχές της χώρας μας. Η φορολόγηση μπορεί να προέλθει ενδεχομένως μέσα από την αύξηση του ΕΝΦΙΑ. Έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, στην Ιρλανδία και στις πολιτείες Βανκούβερ και Όκλαντ του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση. Στην Ισπανία, όσοι κατέχουν περισσότερα από τέσσερα ακίνητα στον ίδιο δήμο και αφήνουν κατοικίες άδειες για περισσότερα από δύο χρόνια μπορούν να χρεωθούν με αύξηση έως και 150% του Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, είναι ένας άμεσος φόρος που φορολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας) από το τοπικό συμβούλιο .
Συγκεκριμένα, εάν το ακίνητο είναι άδειο για τρία χρόνια, η προσαύξηση μπορεί να φτάσει το 100%. Τέλος, υπάρχει η δυνατότητα αύξησης κατά 50% επιπλέον στην περίπτωση ακινήτων των οποίων οι ιδιοκτήτες έχουν τέσσερα ή περισσότερα διαμερίσματα στον ίδιο δήμο. Με άλλα λόγια, αντί να κρατήσει το ακίνητο κλειστό, το κράτος θέλει να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να «προσθέσουν» ένα επιπλέον ακίνητο προς ενοικίαση στην αγορά.
Να σημειωθεί ότι σε χώρες της Ε.Ε, «πιεσμένες» χαρακτηρίζονται οι περιοχές που οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή. Στην Ισπανία ισχύει αν το ενοίκιο (ή η ζητούμενη τιμή για ακίνητα προς πώληση) θα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 3% πάνω από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή τα προηγούμενα 5 χρόνια.
Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα – εγκαταλελειμμένα
Η πόλη της Ρίγας (Λετονία) θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα, για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Για το σκοπό αυτό, ίδρυσαν την Επιτροπή Επιθεώρησης Υποβαθμισμένων Κτιρίων (Commission for the Inspection of Degraded Buildings).
Η απειλή των φορολογικών αυξήσεων στη Ρήγα οδήγησε σε σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης. Το άνωθεν μέτρο στη χώρα μας θα μπορούσε να λειτουργήσει συνδυαστικά με τη παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων εκτός τραπεζικού συστήματος και φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες για να ενθαρρύνει την αποκατάσταση των κενών κατοικιών για την ενίσχυση της παροχής προσιτής στέγασης. Θα μπορούσε να επιδοτηθεί η ανακαίνιση της κατοικίας μετά από έλεγχο της πραγματικής κατάστασης από κλιμάκιο υπαλλήλων της αρμόδιας υπηρεσίας με την υποχρέωση να μισθώσει το ακίνητο τουλάχιστον για 7 χρόνια με προσιτό ενοίκιο σε ευάλωτες οικονομικά και κοινωνικές ομάδες.
