Ήπια δόμηση, χαμηλά ύψη κτηρίων, μειωμένο συντελεστή έως 50% σε σχέση με την προ δεκαετιών αρχική χωροθέτηση της μαρίνας (του 1993), ελεύθερη πρόσβαση στο κοινό (πλην μιας περίφραξης), condo ξενοδοχείο σε περιορισμένη έκταση της χερσαίας ζώνης της μαρίνας, με λίγες προς μίσθωση κατοικίες για προσέλκυση των χρηστών, δίχως πωλήσεις διαμερισμάτων, μεγάλο κομμάτι της έκτασης με πράσινο και ουσιαστικά ελεύθερο από δόμηση χώρο προκειμένου να φιλοξενεί δραστηριότητες περιπάτου, αθλητισμού και αναψυχής περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το σχέδιο ανάπτυξης που προωθεί το ΤΑΙΠΕΔ για την αναβάθμιση της μαρίνας Καλαμαριάς στη Θεσσαλονίκη.
Αυτές τις ημέρες ολοκληρώνεται και η ανοιχτή διαβούλευση για την έγκριση της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, όπου καταγράφονται οι όποιες ανησυχίες και αντιρρήσεις σχετικά με τον σχεδιασμό για την ανάπτυξη της μαρίνας Καλαμαριάς τόσο από φορείς όσο και από πολίτες. Μάλιστα, είναι γνωστό ότι ο τοπικός Δήμος είναι απέναντι στην επένδυση και στα σχέδια του κράτους που έχει αναγνωρίσει τον υπερ-τοπικό χαρακτήρα της μαρίνας Καλαμαριάς ως τουριστικού προορισμού και χώρου αναψυχής για την περιοχή της Θεσσαλονίκης, ορίζοντας το ΤΑΙΠΕΔ ως αρμόδιο φορέα για την αναβάθμιση της υποδομής και την προώθηση διαγωνισμού – παραχώρησης.
Σύμφωνα με όσα πηγάζουν από το ΤΑΙΠΕΔ, η μαρίνα της Καλαμαριάς χωροθετήθηκε εκ νέου το 2023 με Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Δ 95/10.02.2023) με το οποίο εγκρίθηκε το Σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης (Master Plan). Πριν από τη δημοσίευσή του, το ΠΔ ελέγχθηκε και εγκρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Στο ΠΔ που είναι εν ισχύ δεν έγινε καμία νέα προσθήκη χρήσης στα όσα ίσχυαν ήδη από το 1993. Η χωροθέτηση της μαρίνας ολοκληρώνεται με την έκδοση Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) που δεν θέτει νέες χρήσεις ή περιορισμούς αλλά απλά και μόνο εξειδικεύει τα ήδη εγκεκριμένα από το ΠΔ και συνοδεύεται από Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ). Η ΜΠΕ συντάχθηκε με ευθύνη του ΤΑΙΠΕΔ από ένα από τα πλέον εξειδικευμένα τεχνικά γραφεία της χώρας στον σχεδιασμό λιμένων και μαρίνων με έργα στην Ελλάδα και το εξωτερικό (MARNET Engineering Consulting SA). Αυτά είναι τα δύο βασικά στάδιο χωροθέτησης.
Στο «μισό» ο συντελεστής δόμησης
Από το ΤΑΙΠΕΔ αναφέρουν ότι το σύνολο της χερσαίας ζώνης της Μαρίνας Καλαμαριάς ανέρχεται σε 76.210 τ.μ., με τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση να καθορίζεται σε 14.900 τ.μ. Η αρχική χωροθέτηση της μαρίνας του 1993 προέβλεπε συντελεστή δόμησης 0,40, δηλαδή επέτρεπε την δόμηση 30.484 τετραγωνικών μέτρων. Στον επανασχεδιασμό της μαρίνας το ΤΑΙΠΕΔ πρότεινε τη μείωση του συντελεστή δόμησης κατά 50%, πρόταση που αποδέχθηκε το ΣτΕ. Ως εκ τούτου, ο συντελεστής δόμησης που ισχύει πλέον στη μαρίνα ανέρχεται σε 0,20 όπως αποτυπώνεται και στο ΠΔ. Ο συντελεστής δόμησης είναι αισθητά χαμηλότερος σε σχέση με εκείνους που ισχύουν στην πόλη της Καλαμαριάς. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων, από τις οριστικά διαμορφωμένες στάθμες, καθορίζεται σε 8,5 μέτρα (συν στέγη), δηλαδή τα κτίρια δεν μπορούν να υπερβούν τους 2 ορόφους, με εξαίρεση τον πύργο ελέγχου και τα υπόστεγα συντήρησης και φύλαξης σκαφών.
Οι δύο τομείς, το Condo Hotel, οι κατοικίες
Η χερσαία ζώνη της μαρίνας χωρίζεται σε δύο τομείς. Ο πρώτος, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, έχει συνολική επιφάνεια 17.142,5 τ.μ. και επιτρέπονται χρήσεις όπως διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, χερσαίας απόθεσης και συντήρησης σκαφών και γ) τουρισμού και αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 1.100 τ.μ.. Ο τομέας 2 έχει συνολική επιφάνεια 59.704,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, ξενοδοχείο (Condo Hotel), χώροι τουρισμού – αναψυχής και χώροι πρασίνου. Τα Condo Hotels προσφέρουν -επιπλέον των δωματίων- μικρά διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση. Εφόσον όλη η μαρίνα βρίσκεται κάτω από καθεστώς παραχώρησης, το ίδιο θα ισχύει και για τα ξενοδοχεία και ό,τι άλλο βρίσκεται σε αυτή συμπεριλαμβανομένων και των κατοικιών. Συνεπώς δεν υφίσταται θέμα πώλησης κατοικιών.
Ειδικότερα για τον τομέα 2, σε χώρο συνολικής επιφάνειας 11.429 τ.μ. (υπο-τομέας 2 Α) έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και η χρήση ξενοδοχείου (η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 8.000 τ.μ.), ενώ σε περιοχή συνολικής επιφάνειας 48.275 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και πρασίνου – αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 5.700 τ.μ.
Ελεύθερος χώρος...
Ωστόσο, μεγάλο μέρος της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης έχει ήδη εξαντληθεί δεδομένου ότι υπάρχουν ήδη κτίρια όπως το Remezzo, το οποίο το ΤΑΙΠΕΔ επέλεξε να διατηρήσει και να αναδείξει. Κατά συνέπεια, η νέα δόμηση συγκεντρώνεται στον πρώτο χώρο του τομέα 2, ώστε ο έτερος να παραμείνει πράσινος και ουσιαστικά ελεύθερος από δόμηση προκειμένου να φιλοξενεί δραστηριότητες περιπάτου, αθλητισμού και αναψυχής. Κατά συνέπεια, από το ΤΑΙΠΕΔ ισχυρίζονται ότι η κατασκευή ξενοδοχείου επιτρέπεται σε περιορισμένη έκταση της χερσαίας ζώνης της μαρίνας, με αυστηρούς όρους και με απόλυτο σεβασμό στο περιβάλλον προκειμένου η μεγαλύτερη έκταση να παραμείνει ελεύθερη κτισμάτων.
...και ελεύθερη πρόσβαση
Στο σημείο αυτό, να αναφέρουμε ότι στο ΤΑΙΠΕΔ κάνουν λόγο και για ελεύθερη πρόσβαση του κοινού στη μαρίνα, πλην όμως ελεγχόμενης για λόγους ασφάλειας (πχ. ελεγχόμενης εκκένωσης σε περίπτωση ανάγκης) όπου οι προσβάσεις περιορίζονται στις εξής: 2 εισόδους αυτοκινήτων και πεζών και δύο εισόδους πεζών επί του πρανούς (σκάλες). Η πρόσβαση αυτοκινήτων θα περιορίζεται ώστε να είναι η μαρίνα χώρος περιπάτου και η τροφοδοσία των καταστημάτων ή σκαφών θα επιτρέπεται μόνο συγκεκριμένες ώρες. Επιπλέον, μεταξύ της οδού Νικ. Πλαστήρα που διατρέχει το χερσαίο σύνορο της μαρίνας και του οριζόντιου επιπέδου της μαρίνας υπάρχει ένα πρανές ύψους 16 μέτρων με πολύ επικίνδυνες κλίσεις. Βασικοί κανόνες προστασίας των πεζών απαιτούν την κατασκευή ενός στηθαίου με ύψος που δεν θα ξεπερνά τα 50 εκατοστά.
Ήπια δόμηση
Ενστάσεις έχουν καταγραφεί και για υπερβολική δόμηση στον υπο-τομέα 2 Α ή για τα ύψη των κτηρίων. Από το Ταμείο σημειώνουν ότι Το σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης της μαρίνας προβλέπει συντελεστή δόμησης 0,20 και τη συγκέντρωση της δόμησης στον υπο-τομέα 2 Α που αντιστοιχεί στο 15% της συνολικής έκτασης της μαρίνας. Με τον τρόπο αυτόν η δόμηση στο ενιαίο, μεγαλύτερο τμήμα της μαρίνας έκτασης 60.000 τ.μ. θα είναι ήπια. Επιπλέον, ο προσανατολισμός των κτιρίων του τομέα 2 Α είναι κάθετος στον διαμήκη άξονα της μαρίνας, με αποτέλεσμα η οπτική όχληση να είναι η μικρότερη δυνατή. Συνεπώς η δόμηση συγκεντρώνεται στον υπο-τομέα 2 Α προκειμένου να παραμείνει το μεγαλύτερο μέρος της έκτασης της μαρίνας με χαμηλή δόμηση. Για το δε ύψος κτηρίων, απαντούν ότι το ΠΔ Χωροθέτησης της μαρίνας προβλέπει μέγιστο ύψος κτιρίων τα 8,5 μέτρα (συν στέγη). Το ύψος αυτό περιγράφει κτίρια 2 ορόφων, όπως απαντώνται σε πολλές μαρίνες στην Ελλάδα (πχ. μαρίνα Φλοίσβου, μαρίνα Ζακύνθου, μαρίνα Κω, κ.α.).
«Κουμπώνουν» ξενοδοχείο και κατοικίες με τη μαρίνα;
Αντιρρήσεις έχουν εκφραστεί και για το κατά πόσο η πρόβλεψη για χρήσεις κατοικίας και ξενοδοχείου συνάδουν με τη φύση της μαρίνας. Για τις κατοικίες, από το ΤΑΙΠΕΔ απαντούν ότι ο Νόμος 2160/93 για τη χωροθέτηση 23 Λιμένων και Τουριστικών Λιμένων προβλέπει τη χρήση κατοικίας για 14 Τουριστικούς Λιμένες, μεταξύ αυτών και στη μαρίνα Καλαμαριάς, με μέγιστο ύψος τα 10 μέτρα. Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση κατοικίας ως παρακολούθημα ξενοδοχείου Condo Hotel με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη). Η χρήση κατοικίας υπάρχει στον σχεδιασμό πολλών των σύγχρονων μαρίνων στην Ελλάδα (μαρίνα Πύλου) αλλά και στον κόσμο (μαρίνα Λεμεσού - Κύπρος, μαρίνα Αγ. Νάπα - Κύπρος Portonovi – Montenegro, κα.). Σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ η μαρίνα της Καλαμαριάς δεν μπορεί να λειτουργήσει ως μαρίνα διερχόμενων σκαφών αφού δεν αποτελεί μέρος μιας καθιερωμένης τουριστικής διαδρομής. Αυτό καταδεικνύεται από το γεγονός ότι σήμερα οι θέσεις ελλιμενισμού που είναι γεμάτες δεν ξεπερνούν το 40% του συνόλου των θέσεων. Τα περισσότερα σκάφη είναι μόνιμα και ελλιμενίζονται στη μαρίνα όλο τον χρόνο. Προκειμένου να προσελκύσει η μαρίνα ιδιοκτήτες πολυτελών σκαφών από την βόρεια Ελλάδα και τις γειτονικές χώρες για μόνιμο ελλιμενισμό κρίθηκε ότι θα πρέπει να προσφέρει επιλογή πιο μόνιμης διαμονής που θα παρέχεται από το Condo Hotel.
Ο ίδιος νόμος προβλέπει τη χρήση Ξενοδοχείου για 11 Τουριστικούς Λιμένες, μεταξύ αυτών και στη μαρίνα Καλαμαριάς, με μέγιστο ύψος τα 13 μέτρα. Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση ξενοδοχείου με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη). Ξενοδοχεία υπάρχουν πλέον στον σχεδιασμό όλων των σύγχρονων μαρίνων στην Ελλάδα (μαρίνες Αλίμου, Χίου και Πύλου) αλλά και στον κόσμο ( μαρίνα Λεμεσού - Κύπρος, Porto Cervo - Sardinia, Sir Joan - Ibiza, Bodrum – Turkey, κα.), αφού δεν νοείται τουριστικός προορισμός χωρίς τα ανάλογα τουριστικά καταλύματα. H περιοχή της Αρετσούς προσφέρει σήμερα μόνο ένα ξενοδοχείο 2 αστέρων.
Η συγκοινωνιακή μελέτη και το περιβάλλον
Όσον αφορά στις ενστάσεις ότι δεν έχει γίνει συγκοινωνιακή μελέτη για τη διαχείριση του κυκλοφοριακού φόρτου που θα προκύψει μετά την αξιοποίηση της μαρίνας, στο Ταμείο σημειώνουν ότι από την αξιοποίηση της μαρίνας δεν αναμένεται να επιβαρυνθεί ιδιαίτερα η κυκλοφορία στους δρόμους της περιοχής, δεδομένου ότι στις αναβαθμισμένες υποδομές θα ελλιμενίζονται σκάφη αναψυχής με μικρό αριθμό επιβατών. Όπως σε όλες τις σύγχρονες μαρίνες, οι χώροι της απευθύνονται κυρίως στην χρήση πεζών. Έτσι, ο Κανονισμός Λειτουργίας δεν θα επιτρέπει την κυκλοφορία οχημάτων παρά μόνο για τις ανάγκες ανεφοδιασμού σκαφών και καταστημάτων σε συγκεκριμένες ώρες μη αιχμής. Εντούτοις, ο Γενικός Σχεδιασμός περιλαμβάνει προβλέψεις για τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης στις εισόδους της μαρίνας για την καλύτερη εξυπηρέτηση των χρηστών και των επισκεπτών.
Τέλος, να σημειωθεί ότι, όπως αναφέρουν κύκλοι του Ταμείου, ο Γενικός Σχεδιασμός περιλαμβάνει συγκεκριμένους όρους για την προστασία του περιβάλλοντος. Ειδικότερα, ο σχεδιασμός και η ανέγερση των κτιρίων θα γίνει με βάση τις αρχές αειφόρου ανάπτυξης, της πράσινης δόμησης και της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής, με υλικά φιλικά προς το περιβάλλον. Τα νέα κτίρια θα έχουν έξυπνα συστήματα ενεργειακής απόδοσης, ενώ θα εφαρμοστεί ειδικό σχέδιο εξοικονόμησης νερού στη βάση των αρχών της κυκλικής οικονομίας, με συστήματα αποτελεσματικής άρδευσης και αξιοποίηση όμβριων υδάτων. Επίσης, λαμβάνονται όλα τα κατάλληλα μέτρα για την προστασία του θαλάσσιου περιβάλλοντος και τον περιορισμό του θορύβου που παράγεται τόσο στη μαρίνα όσο και από την οδική κυκλοφορία και τον ελλιμενισμό των σκαφών. Τέλος, αξίζει να αναφερθεί ότι προβλέπεται να τεθεί σε λειτουργία σύστημα περιβαλλοντικής παρακολούθησης μέσω του οποίου θα συλλέγονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία προκειμένου να διασφαλίζεται η εφαρμογή των προβλέψεων της ΣΜΠΕ.
