Στα επίπεδα των 27- 28 ευρώ/τ.μ. διαμορφώνονται, κατά μέσο όρο, τα ενοίκια (prime rents) στην αγορά γραφείων στην Αθήνα, όσον αφορά τους προβεβλημένους χώρους, στο τέλος του 2023, έναντι 25 ευρώ/τ.μ./μήνα προ 1-2 ετών και γύρω στα 20 ευρώ/τ.μ. την περίοδο 2019-2020, με τον μέσο όρο των μισθώσεων στην πόλη να ανέρχεται σε περίπου 21 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, έναντι περίπου 20 ευρώ/τ.μ. τα προηγούμενα χρόνια ή και 15 ευρώ/τ.μ./μήνα την περίοδο 2019-2020. Τα υψηλότερα ενοίκια καταγράφονται στην Λ. Κηφισίας, σχεδόν στα 25 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, με το κέντρο της Αθήνας και τη Λ. Βας. Σοφίας να ακολουθούν με μικρή διαφορά. Λίγο κάτω των 20 ευρώ/τ.μ. είναι οι μισθώσεις στην Λ. Βουλιαγμένης, σχεδόν στα 15 ευρώ στη Λ. Συγγρού, μεταξύ 10 -15 ευρώ/τ.μ. στην Μεσογείων κατά μέσο όρο τον μήνα.
Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, σε σχετική ανάλυση της Danos (μέλος της PNP Paribas real estate) για την αγορά γραφείων της Αθήνας, η οποία «βλέπει» για τη συνέχεια και το 2024 θετική και ανοδική τάση για την office market της πρωτεύουσας, ανοδική πορεία στα ενοίκια, σταθερότητα στις αποδόσεις, πτώση του ποσοστού κενών χώρων, άνοδο των απορροφήσεων. Και η Danos αναφέρεται στη μεγάλη ζήτηση για ποιοτικούς χώρους και στην έλλειψη μέχρι πρότινος αντίστοιχου προϊόντος, αν και αναφέρει ότι γίνονται μεγάλες σχετικές αναπτύξεις από ΑΕΕΑΠ, εταιρείες ακινήτων και private equity funds. Σύμφωνα με την ανάλυση, τα yields είναι στο 6%-6,5% για Grade A Prime Locations, στο 7%-7,5% για Grade B prime περιοχές και στο 8%-8,5% για δευτερεύουσες Grade B τοποθεσίες. Κατά την Danos υπό κατασκευή είναι νέα projects συνολικής επιφάνειας 155.000 τ.μ., με το ποσοστό κενών θέσεων να υπολογίζεται σε περίπου 10%. Σχετικά με αυτό το ποσοστό, για γραφειακούς χώρους Grade A έχει φτάσει σχεδόν σε οριακά και μηδενικά επίπεδα έναντι σχεδόν 5% το 2020-2021 και πάνω από 12% το 2015, ενώ για χώρους Grade B+C υποχώρησε σε 15% και κάτω το 2023 έναντι 25% το 2015.
Θετικές αποδόσεις – Ποιες περιοχές συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον
Όπως σημειώνει η Danos, η αγορά γραφείων διατήρησε θετικές αποδόσεις κατά το 2023, με τους επενδυτές να συνεχίζουν να ενδιαφέρονται για νεόδμητους χώρους γραφείων, τροφοδοτώντας το pipeline των μελλοντικών αναπτύξεων. Η ζήτηση κατά κύριο λόγο καθοδηγήθηκε από την τοποθεσία και τις ανέσεις που προσφέρουν οι νέοι χώροι, ενώ σημαντικά έργα, τα οποία θα αλλάξουν ριζικά την εν λόγω αγορά, είναι στα «σκαριά». Οι επιχειρήσεις στην μετα-πανδημική εποχή υιοθετούν νέες τακτικές, και ενώ τα γραφεία θα συνεχίσουν να είναι κρίσιμα για επιχειρήσεις και εργαζόμενους, οι ενοικιαστές επίσης απαιτούν υψηλότερα πρότυπα. Επιτυχημένοι developers ακολουθούμενοι από ΑΕΕΑΠ και private equity funds συνεχίζουν την επενδυτική τους δραστηριότητα στις κύριες επιμέρους αγορές όπως η Λ. Κηφισίας, η Λ. Συγγρού, ο Πειραιάς και τα νότια προάστια της Αθήνας, ενώ προωθούνται νέες στρατηγικές επενδύσεις σε περιοχές κοντά στο κέντρο της πόλης, όπως ο Βοτανικός. Παρατηρείται αυξημένη δραστηριότητα μεταξύ των developers σε prime περιοχές του κέντρου (ή και της περιφέρειάς του), όπως π.χ. σε Λ. Βασ. Σοφία., Λεωφ. Αλεξάνδρας κ.λπ.. Στο νότια αναμένονται νέα projects κατά μήκος της Λ. Βουλιαγμένης, αλλά και εντός, όπως και γύρω, από την μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό.
- ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Ακίνητα – Γραφεία: Τα hot spots και η τάση σε Αθήνα, Πειραιά – Τα ενοίκια και οι επενδύσεις
Ανοδική τάση αλλά με χαμηλότερο ρυθμό
Όπως αποδεικνύεται από πρόσφατες συναλλαγές, εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλη ζήτηση για χώρους γραφείων Grade A και πολλοί υποψήφιοι επενδυτές δίνουν προσοχή σε αυτή τη συγκεκριμένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, ειδικά οι ΑΕΕΑΠ που έχουν συσσωρεύσει σημαντικά κεφάλαια. Υπάρχει ανεκτέλεστο νέων έργων για πιστοποιημένους χώρους γραφείων Grade A, που θα ικανοποιήσει εν μέρει τη συνεχιζόμενη ζήτηση, ενώ υπάρχουν σημαντικά σχέδια για την επόμενη πενταετία για τον κλάδο, γιατί η οικονομία αναπτύσσεται συνολικά και δελεάζει νέους παίκτες. Σύμφωνα με τα κριτήρια ESG, τα βασικά ενοίκια και η επιθυμία για χώρους υψηλής ποιότητας με αυστηρά πρότυπα βιωσιμότητας αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται επίσης όλο το 2024, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό. Τους προηγούμενους έξι μήνες, οι ΑΕΕΑΠ και οι ξένοι επενδυτές συμμετείχαν σε «αγώνα» συμμετοχής στην κατασκευή και ανακαίνιση εμπορικών projects.
Η έλλειψη χώρων, οι ΑΕΕΑΠ και τα private equities
Δεδομένου ότι υπάρχει έλλειψη χώρων υψηλής ποιότητας για την ικανοποίηση της ζήτησης των επενδυτών, η οποία φαίνεται να είναι επίμονη και να αυξάνεται στη μετα-πανδημική εποχή, η έλλειψη χώρων γραφείων Grade A εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα. Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές γραφείων, η Αθήνα προσφέρει στους επενδυτές περισσότερες ευκαιρίες για κέρδη και υψηλότερες αποδόσεις. Η ανάγκη των ΑΕΕΑΠ και άλλων ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων για την τοποθέτηση περιουσιακών στοιχείων έχει δημιουργήσει ένα κύμα ζήτησης. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά απαγορεύει τη στιγμιαία εκμετάλλευση κτιρίων γραφείων Grade A. Ως αποτέλεσμα, η πλεονάζουσα ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά υπό τη συνεχιζόμενη άνοδο της οικονομίας και το υψηλό ενδιαφέρον, έχουν δημιουργήσει ένα φαινόμενο σταθεροποίησης όσον αφορά τις αποδόσεις. Αντίθετα, το ενδιαφέρον για τα κτίρια Grade B και φαίνεται να υποχωρεί. Τα ποσοστά κενών θέσεων εξακολουθούν να παραμένουν χαμηλότερα σε σύγκριση με πριν από χρόνια, ωστόσο, η πληρότητά τους είναι αποτέλεσμα της έλλειψης υψηλότερης ποιότητας κτηρίων.
Το προφίλ του επενδυτή δεν έχει αλλάξει και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ συνεχίζουν να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο σε τοπικές συμφωνίες καθώς και σε αυτές που αφορούν διεθνείς εταιρείες, που αναζητούν μετεγκατάσταση εν αναμονή μελλοντικών αναγκών και επέκτασής του.
