Τη δημιουργία πλατφόρμας ηλεκτρονικής - απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, με συγκεκριμένη χρηματική αξία, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για πράσινα έργα, προωθεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), για λογαριασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Επί της ουσίας, «χτίζεται» πλατφόρμα για την υποστήριξη της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», με τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης να γίνεται ηλεκτρονικά.
Ειδικότερα, με φορέα υλοποίησης το ΤΕΕ, θα προχωρήσει η δημιουργία πλατφόρμας που θα υποστηρίξει το έργο «Σχεδιασμός, Υλοποίηση, θέση και υποστήριξη της Παραγωγικής Λειτουργίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης». Με το έργο αυτό επιδιώκεται η δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα υποστηρίζει την συστηματική και ελεγχόμενη αγοροπωλησία τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί.
Η συνολική εκτιμώμενη αξία της σύμβασης συμπεριλαμβανομένου και των δικαιωμάτων προαίρεσης ανέρχεται στο ποσό των 18.538.850 ευρώ, ή αλλιώς με ΦΠΑ στα 22.988.174 ευρώ (αρχικό κόστος στα 16.633.980 ευρώ, τα υπόλοιπα η προαίρεση, εκ των οποίων 1,3 εκατ. για συντήρηση συστήματος). Φορέας χρηματοδότησης της παρούσας σύμβασης είναι το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η σύμβαση συγχρηματοδοτείται από την Ευρωπαϊκή Ένωση στο Πλαίσιο του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας «Ελλάδα 2.0» (ΤΑΑ), ενώ η διάρκεια της σύμβασης είναι 15 μήνες. Η καταληκτική ημερομηνία υποβολής προσφορών ορίστηκε για τις 26 Νοεμβρίου 2024. Οι δαπάνες του Έργου, μη περιλαμβανομένων των δικαιωμάτων προαίρεσης, θα βαρύνουν το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων-TAA.
Το έργο, οι στόχοι, τα προσδοκώμενα οφέλη
Ειδικότερα, αντικείμενο του έργου αποτελεί η δημιουργία μίας πλατφόρμας ηλεκτρονικής - απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, με συγκεκριμένη χρηματική αξία, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για πράσινα έργα. Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά και ως εκ τούτου δε θα επιτρέπει την οποιαδήποτε απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών, ούτε την ουσιαστική ανάμιξη δημοσίων φορέων, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και διασφαλίζοντας την απόλυτη διαφάνεια της διαδικασίας.
Όπως σημειώνεται, σε Εθνικό επίπεδο, μέσω της θέσπισης και λειτουργίας Ψηφιακής Τράπεζας Γης (ΨΤΓ), επιδιώκεται:
● να υποστηριχτεί η άσκηση πολεοδομικής πολιτικής,
● να προστατευτεί το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον,
● να δημιουργηθούν ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι και υπόγειοι ή υπέργειοι χώροι στάθμευσης, σε περιοχές όπου υπάρχει υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση,
● να προστατευθούν και να αποκατασταθούν κτίρια πολιτιστικής και αρχιτεκτονικής κληρονομιάς,
● να αναπτυχθούν οικοδομικοί συνεταιρισμοί.
Επίσης, με τη θεσμοθέτηση της ΨΤΓ θα επιλύονται προβλήματα/θέματα, όπως:
● η αδυναμία αξιοποίησης των τίτλων δικαιώματος ΜΣΔ, που βρίσκονται σε ισχύ και παραμένουν ανενεργοί,
● η έλλειψη πόρων για την αποζημίωση δικαιούχων ιδιοκτησιών, που απαλλοτριώνονται για τη δημιουργία κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κ.λπ.,
● η ανάγκη προστασίας και αποκατάστασης κτηρίων πολιτιστικής και αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.
Το πλαίσιο και οι αποφάσεις
Όπως σημειώνεται και στη διακήρυξη, με το Νόμο 4759/2020 (ΦΕΚ Α΄ 245/09.12.2020) για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, με τον οποίο τροποποιήθηκε ο Νόμος 4495/2017 (ΦΕΚ Α’ 167/03.11.2017) «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις», θεσπίστηκε η σύσταση και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης (ΨΤΓ) και έγινε η ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, που διαμορφώνουν έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Σύμφωνα με το νέο θεσμικό πλαίσιο, η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η δημιουργία, ανάπτυξη και λειτουργία της οποίας ανήκει στην αρμοδιότητα του Υπουργείo Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Σύμφωνα με το νέο θεσμικό πλαίσιο, η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η δημιουργία, ανάπτυξη και λειτουργία της οποίας ανήκει στην αρμοδιότητα του Υπουργείo Περιβάλλοντος και Ενέργειας .
Με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείo Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η δημιουργία, ανάπτυξη, η τήρηση, η ενημέρωση και η λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης ανατίθενται στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ). Παράλληλα, οι 325 δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ), που θα πρέπει να εκπονήσουν εντός των επομένων 3 ετών, ορίζουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα προβλέπεται μειωμένη κάλυψη, αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης. Ένας δήμος έχει το δικαίωμα να ορίσει ΖΥΣ και πριν από την ολοκλήρωση του ΤΧΣ. Ειδικότερα, μέσω του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» που έχει εντάξει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και αφορά στον σύγχρονο πολεοδομικό σχεδιασμό για πάνω από το 70% της Επικράτειας, θα υλοποιηθούν 229 μελέτες Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και 16 μελέτες Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σε 4 κύκλους αναθέσεων που θα «καλύψουν» 768 Δημοτικές Ενότητες όλης της χώρας.
Οι δήμοι και οι άλλοι φορείς - ιδιοκτήτες ακινήτων του Δημοσίου, όπως και οι ιδιώτες, θα μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, ενισχύοντας περαιτέρω τους προϋπολογισμούς τους και ταυτόχρονα να εξωραΐσουν τις πόλεις, και όχι μόνο, αλλά και να προστατεύσουν την αρχιτεκτονική και ιστορική πολιτιστική κληρονομιά, με αυτονόητα οφέλη και για τον τουρισμό. Στην πράξη, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, η Ψηφιακή Τράπεζας Γης θα λειτουργήσει ως πλατφόρμα απρόσωπης, αδιάβλητης, διαφανούς και αντικειμενικής αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία. Η ΨΤΓ θα παρέχει τον μηχανισμό αποζημίωσης, ενώ ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα», καθώς το 5% της αξίας κάθε συναλλαγής θα δεσμεύεται για έργα του «Πράσινου Ταμείου». Ταυτόχρονα, επιλύει χρόνια προβλήματα της πολεοδομίας και χωροταξίας στη χώρα μας, με συνταγματικά και επιστημονικά ορθό τρόπο. Παράλληλα, προωθείται η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σύμφωνα με τις συνταγματικές επιταγές.
Yφιστάμενη κατάσταση σε σχέση με τη διαδικασία ΜΣΔ
Ο θεσμός Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης υπό την ισχύ του ν. 3044/2002, σταμάτησε να λειτουργεί από το 2007, δημιουργώντας πολεοδομικό και κοινωνικό πρόβλημα. Στον νόμο υπάρχει πρόβλεψη για την κατά προτεραιότητα εγγραφή στην ΨΤΓ των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί, έπειτα από τον αναγκαίο έλεγχο της αρμόδιας Διεύθυνσης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Αυτήν τη στιγμή εκτιμάται ότι στη χώρα υπάρχουν συνολικά περίπου 20.000 διατηρητέα κτίρια (Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας) και μνημεία (Υπουργείο Πολιτισμού), που έχουν περισσευούμενο συντελεστή της τάξης των 3.000.000 – 4.000.000 τετραγωνικών μέτρων (σημειώνεται ότι η ορθότερη μονάδα μέτρησης είναι η αξία αυτών, γιατί είναι διαφορετική η αντικειμενική αξία γης σε κάθε περιοχή και έτσι ύστερα από μελέτη θα οριστεί αλγόριθμος για τον προσδιορισμό της σε κάθε περιοχή).
Η πλειονότητα αυτών των κτιρίων αφορά σε παρατημένα και διαλυμένα οικοδομήματα, είτε λόγω έλλειψης χρημάτων από τους ιδιοκτήτες για την αποκατάστασή τους, είτε λόγω πολυ-ιδιοκτησίας εξαιτίας κληρονομικών ζητημάτων, είτε επειδή είναι αγνώστου ιδιοκτήτη.
