Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% στο τρίτο τρίμηνο 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν, ενώ η άνοδος φτάνει στο 24,7% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης μεγάλη, κατά 7,81% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.
Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 78%, οδεύοντας προς τον διπλασιασμό της τιμής. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, για το 3ο τρίμηνο 2024, αναφορικά με τις τιμές σε 5 περιοχές της Αττικής, και ειδικότερα σε Χολαργό, Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Αμπελόκηπους και Περιστέρι, αλλά και σε σχέση με τη σύγκριση αξιών την περίοδο 2015 - 2024 (στην δεκαετία).
Ποια είναι η τάση
Όπως αναφέρεται, σε σχέση με την μεσοπρόθεσμη τάση, «η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ.). Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια».
Αναφορικά με την πρόβλεψη 12 μηνών της Geoaxis, «η ασφάλεια που προσφέρει η Χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο, σε σχέση με την ζήτηση».
Ετήσιες μεταβολές
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2024 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 8,51% για τα νεόδμητα και 7,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Στην έρευνα σημειώνεται ότι από το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων έχουν επιλεγεί τυπικές κατασκευές σε τυπικές θέσεις. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα (έως 5 ετών), μέσης επιφανείας 105 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267 euro/τ.μ. από 4.048 euro/τ.μ., με ετήσια άνοδο 5,41%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.715 euro/τ.μ. από 3.400 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 9,26%), στο Μαρούσι (3.600 euro/τ.μ. από 3.304 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,96%), στους Αμπελόκηπους (3.080 euro/τ.μ. από 2.795 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 10,20%) και τέλος στο Περιστέρι (2.610 euro/τ.μ. από 2.401 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,70%). Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας (35+ ετών), μέσης επιφανείας 106 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.432 euro/τ.μ. από 2.235 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,81%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.000 euro/τ.μ. από 1.850 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Παλαιό Φάληρο (1.893 euro/τ.μ. από 1.751 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Περιστέρι (1.588 euro/τ.μ. από 1.487 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 6,79%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.562 euro/τ.μ. από 1.457 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 7,21%), Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Έρευνα Δεκαετίας
Χαρακτηριστικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης κατά τα τελευταία 10 χρόνια σε τυπικά διαμερίσματα μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 85% στα νεόδμητα και 78% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2015. Για παράδειγμα, στους Αμπελόκηπους η μέση ζητούμενη τιμή ήταν το 2015 στα 1.654 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 1.628 ευρώ, ανέβηκε σταδιακά στα 1.992 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 2.500 ευρώ το 2022, για να αυξηθεί περαιτέρω στα 3.080 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος στην 10ετία 86%. Σωρευτική αύξηση μεταξύ 2015 και 2024 ύψους 94% καταγράφηκε στο Μαρούσι, από 1.857 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 2.267 ευρώ το 2021, στα 3.300 ευρώ/τ.μ. πέρυσι και στα 3.600 ευρώ φέτος. Με +84% «έτρεξαν» οι τιμές στην 10ετία στο Π. Φάληρο, πάντα σύμφωνα με την Geoaxis, από τα 2.024 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 2.465 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 3.715 ευρώ/τ.μ. φέτος. Στο Περιστέρι η άνοδος σωρευτικά είναι στο 83%, από τα 1.424 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 1.615 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 2.610 ευρώ/τ.μ. φέτος. Στον Χολαργό η άνοδος σωρευτικά είναι στο 76%, από τα 2.423 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 2.784 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 4.267 ευρώ/τ.μ. φέτος.
Οσον αφορά στα παλαιά διαμερίσματα, στους Αμπελόκηπους η μέση ζητούμενη τιμή ήταν το 2015 στα 926 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 900 ευρώ, ανέβηκε σταδιακά στα 1.036 ευρώ/τ.μ. το 2021, για να αυξηθεί περαιτέρω στα 31.562 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος στην 10ετία 69%. Σωρευτική αύξηση μεταξύ 2015 και 2024 ύψους 87% καταγράφηκε στο Μαρούσι, από 1.068 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 1.275 ευρώ το 2021, στα 1.850 ευρώ/τ.μ. πέρυσι και στα 2.000 ευρώ φέτος. Με +71% «έτρεξαν» οι τιμές στην 10ετία στο Π. Φάληρο, πάντα σύμφωνα με την Geoaxis, από τα 1.104 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 1.301 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 1.893 ευρώ/τ.μ. φέτος. Στο Περιστέρι η άνοδος σωρευτικά είναι στο 78%, από τα 891 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 1.080 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 1.588 ευρώ/τ.μ. φέτος. Στον Χολαργό η άνοδος σωρευτικά είναι στο 85%, από τα 1.317 ευρώ/τ.μ. το 2015 στα 1.499 ευρώ/τ.μ. το 2021 και στα 2.432 ευρώ/τ.μ. φέτος.
Κυρίαρχες τάσεις
Generation Rent: Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Χαρακτηριστικά όπως φαίνεται και στον πίνακα παρακάτω η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες.
Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την EUROSTAT, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2013 και Ιανουαρίου 2023 ήταν +2%, όταν σύμφωνα με το Παρατηρητήριο η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων στις 5 περιοχές που παρακολουθούμε είναι 49%.
Εργασία από το σπίτι: Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές: Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.
Γιατί επιλέχθηκαν οι 5 περιοχές
Στο Κέντρο επιλέχθηκαν οι Αμπελόκηποι, λόγω ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, δίχως να έχει επηρεαστεί σημαντικά από το φαινόμενο Airbnb, όπως για παράδειγμα οι γειτονιές πέριξ της Πλατείας Συντάγματος και της Ακρόπολης.
Στα Βόρεια επιλέχθηκε το Μαρούσι, λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξίων ανάλογα σε ποια υπο-περιοχή (Άνω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
Στα Νότια επιλέχθηκε το Παλαιό Φάληρο, καθώς αποτελεί περιοχή που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών των Νοτίων Προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας), δίχως τις εξάρσεις της περιοχής των τριών Βήτα (Βούλα-Βάρκιζα-Βουλιαγμένη).
Στα Δυτικά επιλέχθηκε το Περιστέρι κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.
Τέλος, στα Ανατολικά επιλέχθηκε ο Χολαργός λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξιών ανάλογα σε ποια υπο-περιοχή (Κοντόπευκο, Άγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
Για να μπορέσουν να εξαχθούν συγκρίσιμα αποτελέσματα, όλα τα συγκριτικά στοιχεία αφορούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες – διαμερίσματα με αποκλειστικής χρήσης παραρτήματα (μία θέση στάθμευσης & μία υπόγεια αποθήκη) μέσης, τυπικής ποιότητας κατασκευής βάσει της ηλικίας τους και στεγασμένα σε απολύτως κλασικές πολυκατοικίες δίχως ιδιαιτερότητες στην αρχιτεκτονική, στη θέα, στις παροχές κλπ. Για τα νέα διαμερίσματα, η ηλικία τους δεν ξεπερνάει για κανένα συγκριτικό στοιχείο και σε καμία περιοχή μελέτης τα 5 έτη, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα η ηλικία για κάθε συγκριτικό στοιχείο και σε κάθε περιοχή μελέτης είναι άνω των 35 ετών.
