Στα επίπεδα των 29,5 με 30 ευρώ/τ.μ. ανέρχονται τα prime rents στην αγορά γραφείων της Αθήνας, στην οποία πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις ύψους 20 εκατ. ευρώ στο γ’ τρίμηνο του 2024, στα ίδια νούμερα με το αντίστοιχο περσινό Q3, σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για την office market της πρωτεύουσας στο Q3 2024. Επίσης, σύμφωνα με την ανάλυση, το συνολικό ποσοστό κενών χώρων ανέρχεται κατά μέσο όρο σε 10,7%, με το prime yield κατά μέσο όρο να διαμορφώνεται στο 6,58% (σε όλη την Αθήνα), με το development pipeline να ανέρχεται σε πάνω από 108 χιλ. τ.μ..
Αυτά τα επίπεδα ενοικίων διαμορφώνονται στο κέντρο της Αθήνας, όπου το prime yield ανέρχεται σε 5,8%, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις στις οποίες τα μισθώματα ξεπερνούν τα 30 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Επίσης, όσον αφορά το κέντρο της πόλης και την πολύ στενή περιφέρεια αυτού, καταγράφεται διαθεσιμότητα 210 χιλ. τ.μ., συνολικό ποσοστό κενών χώρων 11,96%, έγιναν παραδόσεις χώρων επιφάνειας 22 χιλ. τ.μ. και είναι υπό κατασκευή projects συνολικού εμβαδού 92.477 τ.μ., ενώ υπάρχει και pipeline 18.822 τ.μ..
Η εικόνα σε βορειοανατολικά, νότια προάστια και Πειραιά
Όσον αφορά στα βορειοανατολικά προάστια, τα prime ενοίκια ανέρχονται στο Q3 2024 σε 29 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ το prime yield διαμορφώθηκε σε 6%. Επίσης, καταγράφεται διαθεσιμότητα 11 χιλ. τ.μ., συνολικό ποσοστό κενών χώρων 8,04%, έγιναν παραδόσεις χώρων επιφάνειας 21 χιλ. τ.μ. και είναι υπό κατασκευή projects συνολικού εμβαδού 101 χιλ. τ.μ., ενώ υπάρχει και pipeline 12.228 τ.μ.. Στα βόρεια προάστια τα prime ενοίκια ανέρχονται στο Q3 2024 σε 16 ευρώ/τ.μ., ενώ το prime yield διαμορφώθηκε σε 7%, με το ποσοστό κενών χώρων να είναι στο 13,75%. Υπό κατασκευή είναι κτήρια γραφείων συνολικής επιφάνειας άνω των 35 χιλ. τ.μ..
Στα νότια προάστια (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) τα prime ενοίκια ανέρχονται στο Q3 2024 σε 24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ το prime yield διαμορφώθηκε σε 6,3%. Επίσης, καταγράφεται διαθεσιμότητα 105 χιλ. τ.μ., συνολικό ποσοστό κενών χώρων 10,5%, έγιναν παραδόσεις χώρων επιφάνειας 15 χιλ. τ.μ. και είναι υπό κατασκευή projects συνολικού εμβαδού 12 χιλ. τ.μ., ενώ υπάρχει και pipeline 47 χιλ. τ.μ..
Στον Πειραιά, που σταδιακά αναδεικνύεται σε πόλο έλξης επενδύσεων, τα prime ενοίκια ανέρχονται σε 18 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ το prime yield διαμορφώθηκε σε 6,9%. Επίσης, καταγράφεται διαθεσιμότητα 40 χιλ. τ.μ., ποσοστό κενών χώρων 13,33%. Τέλος, σε άλλες περιοχές πέριξ της Αθήνας, τα prime ενοίκια ανέρχονται σε 14,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ το prime yield διαμορφώθηκε σε 7,5%. Επίσης, καταγράφεται διαθεσιμότητα 20 χιλ. τ.μ., ποσοστό κενών χώρων 11,7%, ενώ υπάρχει pipeline αναπτύξεων 30 χιλ. τ.μ..
Ο όγκος συναλλαγών και επενδύσεων
Σύμφωνα με την έρευνα, ο όγκος του τρίτου τριμήνου αυξήθηκε κατά 20% τόσο σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο όσο και το προηγούμενο έτος. Το τρίτο τρίμηνο του 2024, απορροφήθηκαν 60.000 τ.μ. σε όλη τη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας, 20% υψηλότερα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, συνολικά 135.000 τ.μ. μέχρι τον Σεπτέμβριο.
Οι μισθώσεις για Grade Α χώρους εξακολουθούν να κυριαρχούν, αντιπροσωπεύοντας το 65% της απορρόφησης του τρίτου τριμήνου. Ο όγκος του άμεσα διαθέσιμου διαθέσιμου χώρου σε όλη την αγορά μειώθηκε κατά 8% και η έλλειψη διαθεσιμότητας είναι πολύ έντονη στην υποαγορά της Βορειοανατολικής Αθήνας. Η μετεγκατάσταση ήταν, ο κύριος μοχλός στο τρίτο τρίμηνο, συνολικά περίπου το 60% της συνολικής απορρόφησης χώρων, ενώ το υπόλοιπο 40% αφορούσε σε ανανεώσεις μισθώσεων. Η δραστηριότητα προήλθε κυρίως από τον κρατικό, τον τραπεζικό, τον συμβουλευτικό και τον τομέα των υπηρεσιών.
Τα κύρια ενοίκια παρέμειναν σταθερά, με το μίσθωμα στο κέντρο να ανέρχεται επί του παρόντος στα 29,50 ευρώ/τμ/μήνα, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις τα ενοίκια υπερβαίνουν τα 30 ευρώ/τμ/μήνα, για πιστοποιημένα prime assets. Οι εταιρείες επιμένουν στην αναζήτηση υψηλής ποιότητας βιώσιμων χώρων γραφείων, οδηγώντας τη συνεχή εξέλιξη των κτιρίων γραφείων ώστε να προσαρμόζονται σε χώρους συμβατούς με το ESG και στην ικανότητα να φιλοξενούν συνθήκες υβριδικής εργασίας.
Η αγορά του City Center αντιπροσώπευε το 40% των όγκων χρηματοδοτικών μισθώσεων το 3ο τρίμηνο του 2024, με τα Βορειοανατολικά προάστια να κατέχουν περίπου το 50% του μεριδίου, αποδεικνύοντας την ελκυστικότητα αυτής της υποαγοράς. Στα τέλη του 2027, περίπου 240.000 τ.μ. αναμένεται να «πέσουν» στην αγορά που αφορούν σε 25 έργα, με μόνο το 30% του pipeline να είναι για ίδια χρήση ή προμισθωμένο. Περίπου 20.000 τ.μ. νέες αναπτύξεις ολοκληρώθηκαν το 3ο τρίμηνο που είχαν ήδη μισθωθεί μέχρι την ολοκλήρωση.
Τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς αναμένεται να παραμείνουν θετικά και η ζήτηση να παραμείνει υψηλή, ειδικά για χώρους «πράσινων» γραφείων, με τις δύο κύριες τάσεις να είναι η βελτιστοποίηση του χώρου και η βελτίωση της ποιότητας. Στην αγορά επικρατεί μείωση του μέσου μεγέθους των συναλλαγών, με κυριαρχία των μικρομεσαίων συμφωνιών. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα, ιδιαίτερα στις κεντρικές περιοχές, συνεχίζει να ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές. Σημαντική δραστηριότητα καταγράφηκε αυτό το τρίμηνο στη Θεσσαλονίκη.
Τα deals
Γενικότερα καταγράφηκε χαμηλός όγκος επενδύσεων αυτό το τρίμηνο (γ’), ενώ με υψηλό όγκο αναμένεται να κλείσει το επόμενο τρίμηνο. Σύμφωνα με την ανάλυση, ο όγκος των επενδύσεων γραφείων σε όλη την Αθήνα ανήλθε σε 20 εκατ. το τρίτο τρίμηνο, ωστόσο, αναμένονται σημαντικά κλεισίματα το επόμενο τρίμηνο (που «τρέχει»), φέρνοντας φέτος τις επενδύσεις γραφείου στα ίδια επίπεδα περίπου με το 2023. Το χάσμα στις τιμές μεταξύ ζήτησης και προσφοράς παραμένει.
Ανάμεσα σε σημαντικές συναλλαγές που ξεχώρισαν στο Q3 2204, η C&W Proprius ξεχωρίζει την ανανέωση μισθωτηρίου στη Λ. Κηφισίας (Χαλάνδρι) με μισθωτή εταιρεία του χώρου Fintech (3.350 τ.μ.), και νέες μισθώσεις στην ίδια περιοχή όπως π.χ. με τράπεζα (4.200 τ.μ.), ενώ στις πωλήσεις το χώρο 2.800 τ.μ. που πούλησε η εταιρεία BriQ – ICI στη Λ. Βουλιαγμένης 152 (2.824 τ.μ. για 4 εκατ.). Προφανώς, μέσα στο 2024, ξεχώρισε και η μίσθωση ορόφων – χώρων 19,2 χιλ. τ.μ. από τη Dialectica στον Πύργο Πειραιά των Dimand, Prodea, EBRD, από την Information Services στην Αθήνα σε χώρους που είχε αναπτύξει η Ten Brinke (Mavilis Business Center, 6.000 τ.μ.), της ΑΑΔΕ στο πρώην Athens Heart (που ανασκεύασε η Premia) κ.α.
