Στα πρόθυρα κατάρρευσης βρίσκεται το παγκόσμιο real estate, με ένα δυσθέωρητο χρέος ύψους 175 δισ. δολαρίων που τροφοδοτήθηκε από το διεθνώς υφεσιακό σπιράλ, να «αιωρείται» και να μετακυλίεται πλέον από τις κατοικίες προς τα εμπορικά ακίνητα.
Η βραδυφλεγής βόμδα που αγγίζει τα 3/4 του ενός τρισ. δολαρίων, στα «σπάργανα» της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων «κερδίζει έδαφος» καθώς ενισχύεται από την υψηλή φορολογία, τα αυξανόμενα επιτόκια και το τέλος του εύκολου χρήματος, ενός αχαλίνωτου νομισματικού πληθωρισμού που έπαψε την τελευταία 10ετία, με αποτέλεσμα πολλές αγορές να έχουν σχεδόν «παγώσει» και οι δανειολήπτες να βυθίζονται σε μία δεινή θέση.
Τα επίπεδα δυσφορίας στα ευρωπαϊκά ακίνητα αγγίζουν υψηλά δέκα ετών, εν μέρει λόγω και της μείωσης της ρευστότητας, σύμφωνα με μελέτη της δικηγορικής εταιρείας Weil, Gotshal & Manges. Οι αξίες των εμπορικών ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο βούτηξαν πάνω από 20% το δεύτερο εξάμηνο του 2022, όπως τονίζουν στοιχεία της MSCI Inc, ενώ στις ΗΠΑ, η υποχώρηση είναι περίπου 9%, κατά την Green Street.
Η κάμψη των συναλλαγών και οι χαμηλοί ρυθμοί ανάπτυξης, αποτυπώνονται στην αγορά και αφορά τόσο εμπορικά ακίνητα όσο και τις κατοικίες, με συνέπεια να επηρεάζει αναπόφευκτα τις δαπάνες στην πραγματική οικονομία, θέτοντας σε κίνδυνο τις θέσεις εργασίας και κατ' επέκταση τη δυνατότητα αποπληρωμής δανείων από μεριάς οφειλετών.
«Αυτό που έχουμε σε αυτήν την διολίσθηση είναι ένα αρκετά μοναδικό σύνολο οικονομικών συνθηκών. Τα επιτόκια σφίγγουν αντί να αμβλύνουν το πλήγμα για τα ακίνητα και άλλες εταιρείες», υπογραμμίζει ο Ίαν Γκέρθι, ανώτερος διευθύνων σύμβουλος στην μεσιτική εταιρία Jones Lang LaSalle. «Έχουμε μία δεξαμενή δυνητικά μη εξυπηρετούμενων δανείων όπου οι αξίες των ακινήτων και οι ταμειακές ροές βρίσκονται υπό μεγάλη πίεση» πρόσθεσε, εκτιμώντας πως από φέτος, αυτά τα προβλήματα θα αρχίζουν να εκδηλώνονται.
Περίπου 1 στα 10 εταιρικά δάνεια στην Ευρώπη ήδη παρουσιάζει αυξημένο πιστωτικό κίνδυνο, ενώ η πανδημία που άλλαξε τη ζωή, τις συνήθειες αλλά και τον τρόπο εργασίας όλης της ανθρωπότητας, άφησε πολλούς ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων «ξεκρέμαστους».
Οι επιπτώσεις γίνονται αισθητές σε όλο τον κόσμο, με τα εμπορικά ακίνητα — από γραφεία μέχρι malls - να είναι πιο ευαίσθητα στις οικονομικές αλλαγές όπως εκτιμά ο Αντρέας Ντομπρέτ, που διετέλεσε σε διοικητικά συμβούλια της γερμανικής Bundesbank και της BIS (Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών) συμπληρώνοντας ότι «στο παρελθόν, όταν η φούσκα έσκασε, πολύ συχνά αφορούσε τα εμπορικά ακίνητα» με ήδη αρκετές επιχειρήσεις του κλάδου διεθνώς να έχουν προχωρήσει σε μαζικές απολύσεις ή να βρίσκονται σε δυσμενή οικονομική κατάσταση.
Η εικόνα είναι ανησυχητική και στην άλλη πλευρά του Αντλαντικού, με αρκετές αμερικανικές τράπεζες να προβλέπουν ότι οι πιστωτικές ζημίες θα αυξηθούν φέτος μαζί με τον κίνδυνο αδυναμίας πληρωμών των δανείων, καθώς η ζήτηση εξανεμίζεται. «Βρισκόμαστε σε μια ομαλή bear market όπου οι τράπεζες ανακατατάσσουν τα χαρτοφυλάκια τους», επισημαίνει ο Τομ Καπάσε, διευθύνων σύμβουλος στην Ready Capital.
Ο παράγοντας Κίνα
Η πίεση στα εμπορικά ακίνητα διαφαίνεται σε όλο το φάσμα της αγοράς, με τρανταχτό παράδειγμα την Κίνα, όπου τα «μισοτελειωμένα» κτίρια και ανολοκλήρωτα έργα να αποτελούν σχεδόν κανόνα. Χαρακτηριστικά, τον Σεπτέμβριο, η κατασκευή περίπου 2 εκατομμυρίων κατοικιών είχε σταματήσει καθώς η αγορά ακινήτων βίωσε τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης.
Οι σημαντικές κατασκευαστικές καθυστερήσεις στην Κίνα παρακολουθούνται στενά από οικονομολόγους μέχρι προβληματισμένους επενδυτές, τη στιγμή που και τα στεγαστικά δάνεια συσσωρεύονται, με το Πεκίνο να αναλαμβάνει πρωτοβουλίες ώστε να μειώσει τις τιμές των κατοικιών αλλά και να αποσοβήσει τις δυνητικές απειλές για τον χρηματοπιστωτικό τομέα, εν μέσω των προειδοποίησεων του ΔΝΤ για χρεοκοπίες εταιριών λόγω αδυναμίας υλοποίησης έργων και επενδύσεων.
«Το τέλος του Covid Zero στην Κίνα έχει αφήσει την οικονομία ιδιαίτερα ευάλωτη. Η κυβέρνηση μάλλον απεχθάνεται να μάχεται με δύο εστίες φωτιάς ταυτόχρονα» εκτιμά ο Ντέιβιντ Κιου του Bloomberg Economics.
Η εμπειρία της Ιρλανδίας
Η βιομηχανία ακινήτων της Κίνας συνεισέφερε περίπου το 29% του ΑΕΠ της χώρας, ένα μέγεθος συγκρίσιμο με την Ιρλανδία, πριν από την τελευταία οικονομική κρίση, που την οδήγησε σε μια πολυετή ύφεση μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων. Έκτοτε, οι αξίες των κατοικιών στο Δουβλίνο έχουν ανακάμψει, ωστόσο οι δανειολήπτες στην πραγματικότητα δεν συνήλθαν ποτέ, σύμφωνα με τον καθηγητή του Πανεπιστημίου Χάρβαρντ, Κένεθ Ρόγκοφ και τον συνάδελφό του, Γουάντσεν Γιανγκ.
Πόνος στην Ευρώπη
Μετά από πολλές διαδικασίες διάσωσης κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης, οι δανειστές στην Ευρώπη έγιναν πιο προσεκτικοί στον τρέχοντα κύκλο, δανείζοντας με μ μεγαλύτερη σύνεση από ό,τι στην περίοδο έως το 2008, σημειώνει ο Πίτερ Κοσμετάτος, Διευθύνων Σύμβουλος στο Commercial Real Estate Finance Council Europe.
«Υπάρχει αναμφίβολα πολλή στενοχώρια και πόνος στην αγορά ακινήτων, αλλά θα γίνει αισθητή περισσότερο από τους δανειολήπτες, επειδή οι δανειστές έχουν ένα μεγάλο μαξιλάρι προτού υποστούν ζημίες. Είναι μια υγιής κρίση με την έννοια ότι δεν προέρχεται ούτε μολύνει φρικτά τον χρηματοπιστωτικό τομέα» δηλώνει.
Το «φθηνό» χρήμα ήταν το δέλεαρ που οδήγησε τους Ευρωπαίους να εξαγοράσουν χαρτοφυλάκια όπου το κόστος δανεισμού ήταν χαμηλότερο από την απόδοση. Αυτό κατέστησε τα ακίνητα ως τον πιο αδύναμο κρίκο στην ευρωπαϊκή αγορά, με την πιθανότητα αθέτησης πληρωμών για τα επόμενα δύο χρόνια να φτάνει σχεδόν το 8%.
Οι αρμόδιες ρυθμιστικές αρχές έχουν ήδη κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου τονίζοντας η χαμηλότερη ζήτηση για χώρους γραφείων μετά την πανδημία, το υψηλότερο κόστος υλικών από τις καθυστερήσεις στην εφοδιαστική αλυσίδα και το αυξανόμενο κόστος δανεισμού, θα μετατρέψουν ορισμένα έργα στην Ευρώπη σε μη βιώσιμα.
Με «χειροπέδες» οι ΗΠΑ
Στη Σουηδία, όπου οι τιμές των κατοικιών είναι σε ελεύθερη πτώση, η Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB έχει ήδη συμφωνήσει να πουλήσει ακίνητα αξίας σχεδόν 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων για να αποπληρώσει το χρέος της. Μια παρόμοια κατάσταση συμβαίνει στις ΗΠΑ, όπου οι δανειολήπτες απαιτούν μεγαλύτερες ελαφρύνσεις από όσες είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν οι δανειστές.
Σύμφωνα με τον Mάικλ Κνοτ, επικεφαλής της US REIT Research στην Green Street, οι δανειολήπτες είναι «δεμένοι με χειροπέδες, μεταξύ άλλων λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων και του υψηλού χρέους, με το χάσμα προσφοράς-ζήτησης συνεχώς να διευρύνεται» και όσο αυτή η απόσταση δεν γεφυρώνεται, οι τράπεζες γίνονται συντηριτικότερες προς τη χορήγηση νέων δανείων.
Η ικανότητα των δανειοληπτών να πληρώνουν τους τόκους κατρακυλά, δημιουργώντας «μια δυναμική που δεν έχει γίνει αισθητή ξανά από τις μέρες της οικονομικής κρίσης», όπως διαπιστώνει ο Γουίλ Νίκολ, επικεφαλής επενδύσεων στην M&G Plc, που διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία περίπου 77 δισεκατομμυρίων στερλινών.
Από την πλευρά του, ο Άνταμ Τουζ, καθηγητής στο Πανεπιστήμιο της Κολομβίας της Νέας Υόρκης που έχει γράψει για την κρίση του 2008, βλέπει λόγους για να ανησυχήσει εκ νέου. «Η ιδιοκτησία είναι μια σημαντική μεταβλητή της ύφεσης. Είναι η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων και συνδέεται άμεσα με τους προϋπολογισμούς των νοικοκυριών, πράγμα που σημαίνει ότι έχει συνέπειες στην κατανάλωση. Είναι ένας μεγάλος κίνδυνος ύφεσης», επεσήμανε χαρακτηριστικά.
