Ροή
Συνεχίζεται και εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η άνοδος τιμών στα οικόπεδα στις περιοχές που «μελετάει» η Geoaxis, ήτοι σε Αμπελόκηπους, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργό.
Σύμφωνα με το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών για τα Οικόπεδα (β’ τρίμηνο 2024) της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, σε όλες τις περιοχές εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά, αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων. Η μέση αύξηση έφτασε το 8,97% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023 και σε 14,76% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.
Οι τιμές
Όπως αναφέρεται στο Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων της Geoaxis, τη μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ ανά τετραγωνικό από 810 ευρώ που ήταν πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με τα οικόπεδα με συντελεστή 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,9% (και τιμή πώλησης 1.547 ευρώ από 1.395 ευρώ/τ.μ.).
Έπεται το Περιστέρι, όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,8 καταγράφουν αύξηση τιμής 7,8% (912 ευρώ από 846 ευρώ/τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι, όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 καταγράφουν αύξηση τιμής 7,8% (2.455 ευρώ ανά τετραγωνικό αντί 2.282 ευρώ το 2023).
Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Χολαργού, με τις τιμές οικοπέδων με συντελεστή δόμησης 1,2% να αυξάνονται 7,47% (από 1.125 ευρώ σε 1.209 ευρώ/τ.μ.). Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, τη θέα αλλά και την επιφάνεια βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος με αξίες, πολλές φορές, έως και 25% υψηλότερες.
Η πορεία μεταξύ 2015 και 2024
Η τάση της δεκαετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μία νέα κορύφωση. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας, αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,2% σε σχέση με το 2015 για τις πέντε τοπικές αγορές.
Τη μεγαλύτερη αύξηση (34,6%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 στους Αμπελόκηπους, αφού το 2015 η τιμή του τετραγωνικού δεν ξεπερνούσε τα 1.825 ευρώ. Η μικρότερη άνοδος καταγράφεται στο Περιστέρι (24,42%, από 7733 ευρώ σε 912 ευρώ) με Σ.Δ. 1,8.
Οι τομείς με ενδιαφέρον και η προοπτική
Τα οικόπεδα, μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα logistic centers, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στη μείωση αξιών. Παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως στοιχείο στο χαρτοφυλάκιο των επενδυτών τα επόμενα χρόνια.
Η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δε βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων.
Οι τάσεις
Σύμφωνα με την έρευνα, στην αγορά των οικιστικών οικοπέδων παρατηρούνται οι εξής τάσεις:
- Κατασκευαστές και εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα των πρόσφατων αποφάσεων του ΣτΕ, της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.
- Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση, καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που ξεκίνησαν πριν από τον πόλεμο στην Ουκρανία και την Παλαιστίνη και την αύξηση του κόστους ενέργειας.
- Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από τα βόρεια.
- Τα βόρεια προάστια πιθανό να αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.
Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ αγορές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα), όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φτηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. Οι νέες αυτές υποδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.
Αντιπαροχή οικοπέδων στην Αττική
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.
Σήμερα, ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%, ενώ το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές παρουσίασε αύξηση 6,6%, το δωδεκάμηνο του Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024.
Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις νεόδμητων.
Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.. Μέχρι και το 2005 το ποσοστό αντιπαροχής ξεπερνούσε κατά περιπτώσεις το 50% (π.χ. σε Μαρούσι και Χολαργό), ενώ σήμερα δύσκολα προσεγγίζει το 40%. Ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα ύψη των οικοδομών, αναμένεται συμπίεση του ποσοστού.
