Στα επίπεδα λίγο κάτω των 35 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, για την ακρίβεια κάπου στα 33 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έχουν «σκαρφαλώσει» τα ενοίκια για prime χώρους γραφείων στο κέντρο της Αθήνας, δηλαδή πέριξ του Συντάγματος και σε δημοφιλείς περιοχές όπως το Κολωνάκι, με τον μέσο όρο μισθωμάτων να είναι συνολικά οριακά κάτω των 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Οι εταιρικοί μισθωτές κυριαρχούν, αλλά υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση από επιχειρήσεις, νεοφυείς και τεχνολογικές εταιρείες τεχνολογίας, ιδιαίτερα για ευέλικτους χώρους γραφείων. Πολλές επιχειρήσεις κινούνται προς υβριδικά ή πλήρως απομακρυσμένα μοντέλα, αυξάνοντας την ανάγκη για κοινόχρηστους ή ευέλικτους χώρους εργασίας. Οι ενοικιαστές αναζητούν ολοένα και περισσότερο ενεργειακά αποδοτικούς, ενσωματωμένους στην τεχνολογία χώρους. Ζητούνται κτίρια με πράσινες πιστοποιήσεις και έξυπνα συστήματα, με όρους βιωσιμότητας. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, σε έρευνα της Danos / BNP PARIBAS Real Estate για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην Αθήνα στο δεύτερο εξάμηνο του 2024.
Όπως σημειώνεται, η Αθήνα διαθέτει ένα μείγμα Κατηγορίας Α, Β, και Γ χώρους γραφείων (Grade A, B, C). Κορυφαίες τοποθεσίες όπως το Σύνταγμα και το Κολωνάκι έχουν χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων, ενώ περιφερειακές περιοχές βλέπουν υψηλότερα ποσοστά κενών χώρων σε παλαιότερης ηλικίας κτίρια. Υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση για νεόδμητα κτήρια και βιώσιμους χώρους γραφείων. Αρκετά projects αναμένεται να ολοκληρωθούν προσεχώς, με εστίαση στη βιωσιμότητα (LEED/BREEAM). Οι νέες εξελίξεις επεκτείνονται στην Κηφισίας και το Μαρούσι. Συνολικά, ζήτηση για την ποιότητα των γραφείων παραμένει υψηλή. Αυτή τη στιγμή καταγράφονται πάνω από 300.000 τ.μ. νέων χώρων γραφείου υπό κατασκευή.
Ενοίκια και αποδόσεις
Ειδικότερα, όσον αφορά στα ενοίκια, η μέση τιμή ενοικίων στο κέντρο της πόλης ανέρχεται στα 33 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθούν οι Λεωφόροι Κηφισίας και Βουλιαγμένης, με μέση τιμή ενοικίου στα 28 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αποτέλεσμα της σταθερής ζήτησης για επαγγελματικούς χώρους κατά μήκος αυτών των κεντρικών οδικών αξόνων. Στη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας η μέση τιμή ενοικίου στα ανέρχεται σε 27 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ακολουθούν η Λ. Συγγρού και σε περιφερειακές αγορές, όπου τα ενοίκια διαμορφώνονται στα 18 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Τέλος, τα χαμηλότερα ενοίκια, βάσει της ανάλυσης, καταγράφονται στη Λ. Μεσογείων με 16 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κατά μέσο όρο.
Οι αποδόσεις ανέρχονται σε 5,7%-6,5% σε Grade A Prime Locations, σε 7%-7,5% για χώρους Β κατηγορίας και σε 8%-8,5% για Grade B Secondary Locations. Σύμφωνα με την Danos, το 2024 έγιναν επενδύσεις 243 εκατ. ευρώ, η συνολική προσφορά χώρων προσεγγίζει τα 2,6 εκατ. τ.μ.,, στην αγορά αναμένεται να προστεθούν επιπλέον 58.000 τετραγωνικά μέτρα νέων χώρων, δείχνοντας τη δυναμική ανάπτυξη του τομέα, ενώ το μέσο ποσοστό διαθεσιμότητας γραφείων είναι στο 6%.
Πώς κινείται η αγορά γραφείων
«Με συνεχή έμφαση στη βιωσιμότητα και την ευελιξία όσον αφορά στη διαρρύθμιση γραφείων, η Αθήνα είναι έτοιμη για σταθερή ανάπτυξη στο τομέα γραφείων τα επόμενα πέντε χρόνια. Η αγορά γραφείων στην Αθήνα καθοδηγείται από τη ζήτηση, ιδιαίτερα για χώρους γραφείων κατηγορίας Α (Grade A), με συνδυασμό οικονομικής ανάπτυξης, ανταγωνιστικά ενοίκια και στροφή προς τη βιωσιμότητα. Η ελληνική οικονομία ανακάμπτει καλά μετά τον COVID-19, με ανάπτυξη σε τομείς όπως η τεχνολογία, τα χρηματοοικονομικά και τουρισμός. Παρά τις παγκόσμιες οικονομικές προκλήσεις, η αγορά γραφείων της Αθήνας παραμένει ελκυστική λόγω της οικονομικής σταθερότητας της Ελλάδας, τα χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων εργασίας και τις μέτριες αυξήσεις ενοικίων. Υβριδικά μοντέλα εργασίας, αυξημένη ζήτηση για ευέλικτους χώρους γραφείων, και εστίαση στη βιωσιμότητα είναι βασικοί μοχλοί. Οι εταιρείες αναζητούν μοντέρνους, υψηλής ποιότητας χώρους. Οι τεχνολογικοί και χρηματοοικονομικοί τομείς τροφοδοτούν τη ζήτηση για γραφεία Α τάξης, ιδιαίτερα σε κεντρικές και αναδυόμενες τοποθεσίες», αναφέρει η Danos.
Σύμφωνα με την ανάλυση, τα ενοίκια των πρώτων γραφείων αυξάνονται, ειδικά σε κεντρικά περιοχές. Τα κτίρια κατηγορίας Α έχουν την υψηλότερη ζήτηση, ενώ οι παλαιότεροι χώροι Κατηγορίας Β και Γ ενδέχεται να υποστούν πτωτική πίεση στα ενοίκια εκτός εάν αναβαθμιστούν. Η Αθήνα παραμένει ένας ελκυστικός επενδυτικός προορισμός τόσο για τοπικούς όσο και για διεθνείς επενδυτές. Οι προοπτικές για το 2025 είναι θετικές, με προσδοκίες για συνεχιζόμενη ζήτηση για premium χώρους γραφείων. Σύμφωνα με τη Danos, θα παραμείνει ισχυρή η ζήτηση για ευέλικτους και υψηλής ποιότητας χώρους γραφείων, ιδιαίτερα σε κεντρικά σημεία και αναδυόμενες επιχειρηματικές περιοχές όπως το κέντρο (και κοντινές περιφερειακές περιοχές) και το Μαρούσι. «Αναμένουμε ότι οι τιμές ενοικίασης για κορυφαίους χώρους γραφείων θα συνεχίσουν ανοδικά. Το 2025, η βιωσιμότητα και η τεχνολογία θα είναι ακόμα πιο κρίσιμες παράμετροι. Η αγορά γραφείων της Αθήνας πρόκειται να συνεχίσει την αναπτυξιακή τροχιά το 2025, λόγω της ζήτησης για σύγχρονους, ευέλικτους και βιώσιμους χώρους γραφείων).
Σύμφωνα με τα στοιχεία από το 2015 έως το 2024, και αναφορικά με τα ποσοστά κενών θέσεων, τα γραφεία Κατηγορίας Α, δηλαδή νέες ή ανακαινισμένες εγκαταστάσεις, αυτά διαμορφώνονται σταθερά κάτω από το 10% με περαιτέρω τάση αποκλιμάκωσης, σχεδόν στο… μηδέν, την τελευταία 2ετία. Για τα γραφεία Κατηγορίας B/C, που αφορούν κυρίως παλαιότερα κτίρια, τα ποσοστά διαθεσιμότητας ήταν περίπου 25% το 2015, αλλά τα τελευταία έτη υποχώρησε το ποσοστό και πέριξ του 15%, καθώς πολλές επιχειρήσεις αναζητούν πιο οικονομικές λύσεις, πιο μακριά από το κέντρο ή τις top περιοχές.
Η «εικόνα» στο Retail
H Danos προχώρησε και σε μια καταγραφή για τον τομέα του Retail. Όπως αναφέρεται, oι αποδόσεις το 2024 ήταν σε υψηλότερα ποσοστά στα εμπορικά κέντρα, στο 6,75% -7,75%, ενώ ήταν χαμηλότερα τα ποσοστά στην οδό Ερμού, στο 5,5%-6%. Οι prime τοποθεσίες μέχρι στιγμής φαίνεται να είναι ανθεκτικές και να δείχνουν σταθερότητα βραχυπρόθεσμα. Στην Γλυφάδα οι αποδόσεις κυμάνθηκαν πέριξ του 6%. Τα ποσοστά διαθέσιμων χώρων ανέρχονται σε κάτω του 5% για χώρους πρώτης προβολής, αλλά σε πέριξ του 15% σε Secondary locations, αν και καταγράφεται και σε αυτή την κατηγορία πτώση (20% το 1018 ή πάνω από 25% πίσω στο 2015). Το μέσο ποσοστό είναι στο 13%.
Σύμφωνα με την Danos (an alliance member of BNP Paribas Real Estate), το μέσο ενοίκιο προσεγγίζει τα 300 ευρώ/τ.μ./μήνα ως προς τα υψηλά του, προφανώς στην Οδό Ερμού, ενώ υπάρχουν και χαμηλότερα μισθώματα, λίγο κάτω των 200 ευρώ/τ.μ.. Όπως πάντως προκύπτει, σε γενικές γραμμές τα μισθώματα δείχνουν μια σταθερότητα τα τελευταία χρόνια.
Όπως αναφέρεται, στα Malls τα μέσα ενοίκια ανέρχονται σε 40 ευρώ/τ.μ., στα σούπερ μάρκετ σε 13 ευρώ/τ.μ., ενώ σε 25 ευρώ/τ.μ. διαμορφώνονται σε secondary high street χώρους.
