Το δίσεκτο 2024 αποτελεί έτος-σταθμό στην παγκόσμια ιστορία προτού καλά-καλά ξεκινήσει. Πρόκειται για τη χρονιά στη διάρκεια της οποίας περίπου 4,2 δισ. πολίτες σε τουλάχιστον 70 κράτη, περίπου ο μισός πληθυσμός του πλανήτη, θα κληθεί να προσέλθει στις κάλπες για να ψηφίσει σε εθνικό ή περιφερειακό επίπεδο. Παράλληλα, η Κίνα θα στείλει ρομπότ στο φεγγάρι, θα ανοίξει εκ νέου τις πύλες της η Παναγιά των Παρισίων, θα διεξαχθούν οι 33οι Ολυμπιακοί Αγώνες στη γαλλική πρωτεύουσα και το 17ο ευρωπαϊκό πρωτάθλημα ποδοσφαίρου στην Γερμανία, ενώ θα ολοκληρωθεί το «σήριαλ» με τη διήμερη πολύπαθη συναυλία των Coldplay στην Ελλάδα.
Δίσεκτο και επίσης ιστορικής σημασίας ήταν και το 2008 που στιγμάτισε το διεθνές χρηματοπιστωτικό σύστημα, όταν η κατάρρευση της αγοράς των ενυπόθηκων δάνειων υψηλού κινδύνου (subprime) των αμερικανικών τραπεζών οδήγησε σε μία από τις πέντε χειρότερες χρηματοοικονομικές κρίσεις στην καταγεγραμμένη διεθνή ιστορία, σύμφωνα με την Britannica. Οι συνέπειες της κρίσης των subprime είναι νωπές ακόμα στη μνήμη του ελληνικού λαού, καθώς ήταν η σπίθα που πυροδότησε την ευρωπαϊκή κρίση χρέους, τα επώδυνα Μνημόνια, τους πολιτικούς κλυδωνισμούς, το brain drain της Ελλάδας και την μακρά και συνεχιζόμενη προσπάθεια επανόδου της χώρας.
Και παρά την ανοδική πορεία των δυτικών χρηματιστηριακών αγορών, γεγονός είναι πως την τελευταία τετραετία το ένα σοκ διαδέχεται το άλλο με ταχύτητα που δεν μπορούν αρχές και απλοί πολίτες να επεξεργαστούν, δημιουργώντας ένα φαύλο κύκλο αιτίας- αιτιατού: από τον κορονοϊό με τα νέα ήθη και έθιμα, τα δύο ενεργά πολεμικά μέτωπα μία ανάσα από τα ευρωπαϊκά σύνορα, έως τη μεταναστευτική κρίση, την κλιματική κρίση, τις αφόρητες πληθωριστικές πιέσεις, την εκτίναξη των επιτοκίων και φυσικά το απτό άγχος για το τι μέλλει γενέσθαι.
Εντός αυτού του κλίματος επαγρύπνησης, βρήκε εύφορο έδαφος η ανησυχία πως η τωρινή κρίση στην αμερικανική αγορά εμπορικών ακινήτων αποτελεί αντίλαλο της κρίσης των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου του 2008. Επομένως το εύλογο ερώτημα που γεννάται είναι κατά πόσο αυτός ο φόβος είναι βάσιμος ή όχι.
«Η μεγαλύτερη κρίση στο real estate» από το 2008;
Οι φωνές πως η διεθνής οικονομία βρίσκεται στο κατώφλι μίας χρηματοπιστωτικής κρίσης του βεληνεκούς των subprime άρχισαν να πληθαίνουν μετά το πλέον πρόσφατο «θύμα» των προβλημάτων της αμερικανικής αγοράς εμπορικού real estate, τη γερμανική Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB). Ήταν δε η έκτακτη ανακοίνωση της εν λόγω τράπεζας που έριξε λάδι στην φωτιά καθώς ανέφερε πως προχωρά σε αύξηση των προβλέψεων της λόγω «της συνεχιζόμενης αδυναμίας των αγορών ακινήτων» και πως η τωρινή αναμπουμπούλα αποτελεί «τη μεγαλύτερη κρίση στο real estate» από την κρίση των subprime.
Άλλωστε πληθαίνει ο αριθμός των γερμανικών τραπεζικών ιδρυμάτων που ακολούθησαν το παράδειγμα της PBB σε ό,τι αφορά τα «κόκκινα δάνεια» στην αγορά εμπορικών ακινήτων, καθώς η άνοδος των επιτοκίων έχει επιδράσει αρνητικά στην αξία των κτηρίων ανά τον κόσμο, διαπιστώνει το περιοδικό Fortune.
Συγκεκριμένα, ενώ η Ομοσπονδιακή Τράπεζα της Γερμανίας (Bundesbank) εκτιμά πως ο «υφιστάμενος όγκος δανείων που έχει χορηγήσει το γερμανικό τραπεζικό σύστημα στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ είναι σχετικά μικρός, αν και συγκεντρώνεται σε μεμονωμένες τράπεζες», ο γερμανικός συστημικός κολοσσός Deutsche Bank ανακοίνωσε την περασμένη εβδομάδα πως οι προβλέψεις για τυχόν απώλειες από την έκθεση της στο αμερικανικό εμπορικό real estate ήταν υπερτετραπλάσιες σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Ο γερμανικός όμιλος χαρακτήρισε ενδεχόμενη αναχρηματοδότηση των δανείων στον κλάδο ως τον υψηλότερο κίνδυνο που «βλέπει», καθώς έχει υποχωρήσει σημαντικά η αξία των εν λόγω παγίων
Οι εξελίξεις στην PBB δρουν όπως το αίμα στο νερό, δελεάζοντας ολοένα και περισσότερους «καρχαρίες» στο να σορτάρουν τη μετοχή του γερμανικού πιστωτικού ιδρύματος. Σύμφωνα με την Handelsblatt, καμία άλλη μετοχή στους μεγάλους χρηματιστηριακούς δείκτες στην Φρανκφούρτη DAX, MDAX και SDAX δεν έχει συγκεντρώσει τόσο αρνητικά τους προβολείς πάνω της όσο αυτή της τράπεζας από το Μόναχο, ενώ Γερμανοί οικονομολόγοι όπως ο Völker Brühl του Κέντρου Χρηματοοικονομικών Μελετών της Φρανκφούρτης (CFSF) θεωρούν πως η PBB «αποτελεί δείκτη για τη χρηματοπιστωτική αγορά εμπορικών ακινήτων» καθώς πρόκειται για την ευρωπαϊκή τράπεζα με την μεγαλύτερη έκθεση στην αμερικανική αγορά γραφείων. Η εν λόγω έκθεση της PBB εκτιμάται πλέον σε 4,9 δισ. ευρώ.
Η σκιά της PBB απλώθηκε σε παρεμφερείς τράπεζες με έκθεση στο αμερικανικό εμπορικό real estate, όπως την Aareal Bank, τα ομόλογα της οποίας δέχθηκαν ισχυρό πλήγμα. Η εν λόγω τράπεζα είχε ανακοινώσει προ ολίγων μηνών πως το 2023 τετραπλασιάστηκαν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια από την αγορά των ΗΠΑ που είχε στην κατοχή της.
Στη δυτική πλευρά του γερμανόφωνου γεωγραφικού τριγώνου DACH, ο ελβετικός όμιλος Julius Baer γνωστοποίησε πως θα προβεί σε απομείωση μεγάλων δανείων που είχε λάβει η χρεοκοπημένη πλέον αυστριακή εταιρεία ακινήτων Signa. Το γεγονός αυτό προκάλεσε ανησυχία πως το φαινόμενο δεν είναι περιορισμένο στις μικρές γερμανικές τράπεζες όπως εικάζεται και πως τουναντίον αρχίζει να εξαπλώνεται σε όμορες αγορές.
Ο «επόμενος λόγος ανησυχίας» των αμερικανικών τραπεζών
Και ενώ στην Ευρώπη η Γερμανία «σέρνει τον χορό» των ανησυχιών, στις ΗΠΑ τα βλέμματα όλων έχουν συγκεντρωθεί στην περίπτωση της New York Community Bancorp (NYCB), μίας μικρής αμερικανικής τράπεζας που μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν σχετικώς γνωστή για τη θέση της σε niche αγορά εμπορικών ακινήτων. Τα πράγματα όμως άλλαξαν άρδην όταν στα τέλη του 2022 απέκτησε τo πιστωτικό ίδρυμα Flagstar Bancorp, διπλασιάζοντας έτσι το μέγεθος της και ως εκ τούτου την έκθεση της σε ενυπόθηκα δάνεια. Η επεκτατική πορεία της όμως συνεχίστηκε αφού μόλις τέσσερις μήνες μετά την εξαγορά της Flagstar αγόρασε τμήματα της Signature Bank, η οποία είχε περιέλθει στον έλεγχο των ρυθμιστικών αρχών λόγω μαζικής απόσυρσης καταθέσεων (φαινόμενο γνωστό ως bank run επί το αγγλικότερον).
Ο όμιλος της NYCB, που εδρεύει στο Hicksville της Νέας Υόρκης, έχει πλέον μετατραπεί από «νικητή της κρίσης» στον επόμενο «λόγο ανησυχίας» του αμερικανικού τραπεζικού κλάδου, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η Wall Street Journal. Και αυτό διότι η NYCB από μικρός τραπεζικός παίκτης «ανέβηκε» ξαφνικά κατηγορία και έγινε μέλος της λέσχης των μεγάλων εμπορικών τραπεζών με διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο και πάγια αξίας άνω των 100 δισ. δολαρίων, με αποτέλεσμα να υπάγεται πλέον σε αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο.
Προ ολίγων εβδομάδων, ο όμιλος ανακοίνωσε πως πρέπει να προβεί σε αλλαγές για να διασφαλίσει πως ο ισολογισμός της αντανακλά το νέο καθεστώς, πυροδοτώντας ντόμινο αντιδράσεων που καταβαράθρωσαν την τιμή της μετοχής της και θέτοντας υπό αμφισβήτηση την ίδια την υγεία του πιστωτικού ιδρύματος. Στις ανησυχίες προστέθηκαν τα απογοητευτικά αποτελέσματα της και η αλλαγή ηγεσίας, ενώ στο μικροσκόπιο βρέθηκε το ευρύ χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων που διαθέτει η NYCB στην κατοχή της. O νέος εκτελεστικός πρόεδρος του ομίλου και πρώην επικεφαλής της Flagstar δήλωσε πως εξετάζει την πώληση παγίων και τη σμίκρυνση του μεγέθους του ομίλου. Οι ως άνω εξελίξεις τροφοδότησαν την ανησυχία πως η ΝΥCB είναι απλά η κορυφή του παγόβουνου και πως ενδεχόμενο άδοξο τέλος του πιστωτικού ιδρύματος θα ανοίξει τον ασκό του Αιόλου.
Σε ό,τι αφορά την NYCB, οι πιέσεις στην αγορά εμπορικών ακινήτων αποδίδονται εν μέρει στη νέα τάση στον τρόπο εργασίας που έφερε η εποχή του κορονοϊού. Η επιλογή πλέον της δουλειάς από το σπίτι είχε ως συνέπεια την πληθώρα άδειων γραφείων. Παρά την πρόσφατη προσπάθεια εργοδοτών για σταδιακή επαναφορά των εργαζομένων στους εταιρικούς χώρους εργασίας είτε με πλήρη επιστροφή (βλ. Tesla) είτε με υβριδικό ωράριο, η πραγματικότητα είναι πως η γενιά Ζ θεωρεί την τηλεργασία κεκτημένο δικαίωμα, την οποία ενίοτε θεωρεί σημαντικότερη και από το ύψος του μισθού.
Τι λένε τελικά οι Κασσάνδρες;
Τα προβλήματα στην ευρύτερη αγορά ακινήτων των ΗΠΑ είναι το βασικό στοιχείο που κάνει τις σύγχρονες Κασσάνδρες να προειδοποιούν για ενδεχόμενες ομοιότητες μεταξύ της κρίσης του 2008 και της αγοράς του 2024. Όμως οι διαφορές είναι εξίσου αισθητές. Με απλά λόγια, το 2008 τα τότε πολυάριθμα πιστωτικά ιδρύματα, μικρά και μεγάλα, είχαν προβεί σε άνευ ορίων, κριτηρίων και ελέγχων μαζική παροχή στεγαστικών δανείων σε δανειολήπτες που αδυνατούσαν να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους οδηγώντας στην κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, παρασέρνοντας την αμερικανική και στη συνέχεια την οικονομία της Δύσης μαζί της.
Το 2024 η εικόνα είναι διαφορετική. Όντως το real estate των ΗΠΑ δεινοπαθεί, αλλά στην προκειμένη αφορά τα εμπορικά ακίνητα. Οι δυσκολίες του εν λόγω κλάδου της αγοράς ακινήτων δεν ήρθαν ως κεραυνός εν αιθρία. Στην περίπτωση της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η ΕΚΤ έχει εντάξει στους ελέγχους της εδώ και χρόνια τους κινδύνους που σχετίζονται με την αγορά επαγγελματικών χώρων, ενώ ήδη από τα τέλη του 2023 η ΕΚΤ έκανε λόγο για την «ιδιαίτερη προσοχή» που πρέπει να δοθεί στους πιστωτικούς της αγοράς εμπορικών ακινήτων.
Η υπουργός Οικονομικών των ΗΠΑ, Τζάνετ Γέλεν στον απόηχο των εξελίξεων με την NYCB εξέφρασε την πεποίθηση της πως δεν θα αποτελέσουν συστημικό κίνδυνο για το τραπεζικό σύστημα τυχόν περαιτέρω πιέσεις από την κρίση στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Μιλώντας ενώπιον της αμερικανικής Γερουσίας στις 8 Φεβρουαρίου, η Γέλεν εξήγησε πως οι ρυθμιστικές αρχές των ΗΠΑ συνεργάζονται με τις τράπεζες για να αντιμετωπίσουν τους κινδύνους που προκάλεσε ο μετα-κορονοϊού αυξημένος όγκος αδιάθετων επαγγελματικών χώρων σε μεγάλες πόλεις, σε συνδυασμό με τα υψηλότερα επιτόκια αναχρηματοδότησης δανείων. Η ίδια δε επισήμανε πως «η έκθεση των μεγάλων τραπεζών (στο εμπορικό real estate) είναι αρκετά χαμηλή, αλλά ενδέχεται να υπάρχουν μικρότερες τράπεζες που να βρεθούν υπό πίεση από αυτές τις εξελίξεις». Αξίζει να σημειωθεί πως ήταν η δεύτερη φορά εντός μίας εβδομάδας που η Γέλεν επιχείρησε να κατευνάσει τυχόν ανησυχίες επί του θέματος, καθώς δύο ημέρες νωρίτερα είχε εξηγήσει σε επιτροπή της Βουλής των Αντιπροσώπων πως αν και ανησυχεί για τις πιέσεις στο εμπορικό real estate, θεωρεί πως «η κατάσταση είναι διαχειρίσιμη».
Την άποψη της Γέλεν φαίνεται να ασπάζεται ο Paul van der Westhuizen της Rabobank που θεωρεί πως αν και «υπάρχουν σοβαρές ανησυχίες για την αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ, δεν θα αποτελέσει ζήτημα για τις μεγάλες αμερικανικές και ευρωπαϊκές τράπεζες, αλλά κυρίως για τις μικρότερες γερμανικές τράπεζες που επικεντρώνονται στην αγορά ακινήτων. Αυτή τη στιγμή κυρίως τίθεται θέμα κερδοφορίας και λιγότερο ζήτημα χρεοκοπίας. Έχουν επαρκή κεφάλαια και μικρότερη έκθεση στον κίνδυνο μαζικής απόσυρσης καταθέσεων σε σχέση με τα πιστωτικά ιδρύματα καθαρής λιανικής τραπεζικής».
Όπως και να έχει, οι πιέσεις στην αγορά εμπορικών ακινήτων το 2024 δεν πρόκειται να εξανεμιστούν προβλέπει ο Paritosh Bansal του Reuters. Αντιθέτως «βλέπει» ολοένα και περισσότερους ιδιοκτήτες εμπορικών χώρων να προβαίνουν σε εκ νέου αξιολόγηση των χαρτοφυλακίων ακινήτων τους, διαχωρίζοντας την ήρα από το στάρι. Ως συνέπεια, η αύξηση των αδιάθετων γραφείων αναμένει πως θα επιδράσει αρνητικά στην πορεία των τραπεζών και των επενδυτών, όπως συνέβη και προ μηνών με την εταιρεία ακινήτων Signa. Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και ο Raphael Thuin της Tikehau Capital, σύμφωνα με το Fortune, ο οποίος επισημαίνει πως «πρέπει να έχουμε κατά νου πως δεν ξέρουμε ακριβώς πού είναι ο πάτος. Είμαστε ενήμεροι πως (η κατάσταση) ενδέχεται να είναι περαιτέρω επώδυνη για την εμπορική αγορά ακινήτων».
